Già nelle precedenti guide ti ho spiegato come bisogna agire quando un danno improvviso, come la rottura di una tubazione di acqua condotta privata o condominiale, può arrivare a causare disagi alla tua quotidianità e danni alle tue cose. Ti ho anche illustrato le responsabilità e le competenze che attivano le assicurazioni per il rimborso, quando intervengono quelle private e quando quelle condominiali.
Ci sono danni però, nella vita condominiale, che non sempre possono essere risarciti dall’assicurazione globale fabbricati ma non per questo sono esenti da rimborsi. Esaminiamoli tutti con ordine, che ne dici?
Per dovuta premessa è giusto partire dall’inizio ossia dall’elemento cardine di questa guida.
L’art. 1117 C.C. che recita “(Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche)).”
Ora che abbiamo chiarito cosa sono le parti comuni e come si riconoscono nel fabbricato, passiamo all’art. 1138 C.C. ed esaminiamone solo lo stralcio che ci interessa “(Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese…)” .
Ebbene da questi due passaggi emerge che, nella stragrande maggioranza dei casi, nella prima sezione al capitolo 1° – Disposizioni Generali – del tuo regolamento condominiale vengono elencate con precisione le parti comuni pro-indivise all’interno dell’edificio e quindi, una volta che hai controllato, ti renderai conto che l’unità di cui sei proprietario confina oltre che con le altre proprietà esclusive, anche con le parti comuni.
Nelle guide precedenti abbiamo parlato nel dettaglio di rotture di tubazioni condominiali la cui responsabilità ed il relativo indennizzo ricadono sul condominio che ne è proprietario. A rinforzo di quanto ti ho anticipato, corre in aiuto l’art. 2051 C.C. che recita “(Danno cagionato da cosa in custodia). Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.” Ebbene è chiaro quindi che il condominio, per le parti comuni che gli competono in quanto proprietario, è responsabile dei danni che può cagionare alle proprietà private.
Ma quindi se il Condominio mi danneggia come devo fare per ottenere il sacrosanto diritto al ripristino e al ristoro dei danni? Sono ormai settimane se non addirittura mesi che subisci danni diretti?
Ti è stato sempre detto che prima di ripristinarti i danni che ti ha cagionato, il Condominio deve sempre convocare un’assemblea condominiale per chiedere il permesso ai condomini che lo autorizzino ad iniziare i lavori di ripristino???
No, no! Aspetta non è proprio così e cerca di seguirmi attentamente fino alla fine della guida.
Abbiamo visto che i danni che accadono più frequentemente sono le rotture di tubazioni condominiali (parti di proprietà del condominio) che danneggiano, talvolta con grandi disagi, le unità private o altre parti comuni. Queste però ora mettiamole da parte perché è uno dei casi in cui comunque, per il ristoro, interverrebbe la polizza assicurativa condominiale.
Nella mia quasi trentennale esperienza di amministratore di condominio posso garantirti di aver visto finora un’ampissima casistica di sinistri, tra quelli che avvengono con maggior frequenza ad altri che accadono più raramente. Sicuramente in cima alla lista troviamo, appunto, le rotture di tubazioni di vario genere compresi i pluviali che, posti esternamente sulla facciata, fanno percolare acqua piovana sui sottostanti balconi fino al cortile. Ed ancora durante le sempre più frequenti, improvvise ed intense avversità meteorologiche i danni si riscontrano principalmente sulle parti del fabbricato più a contatto con l’ambiente esterno ossia dal distacco di antenne tv, alle guaine dei terrazzi o in genere delle coperture condominiali per non parlare delle infiltrazioni di acqua generate dal parziale distacco, delle impermeabilizzazioni dei giardini che notoriamente danneggiano i boxes condominiali. Non ultimi i guasti elettrici che si verificano con i sovraccarichi di corrente, compresi quelli che avvengono durante i succitati fenomeni atmosferici, che sono particolarmente dannosi per l’elettronica degli impianti condominiali e/o privati.
In quasi tutti questi casi dove quindi è il condominio a danneggiare, in quanto proprietario di impianti o parti comuni, è lo stesso condominio a risarcire i danneggiati attraverso la sua polizza condominiale.
Sì certo, hai letto bene! Ho scritto in “quasi tutti”! Infatti ora ti chiederai quali sono i danni dove è più frequente il rimborso diretto da parte del condominio invece che della polizza globale fabbricati (salvo rarissimi casi).
Ebbene si apre un mondo. Intanto è giusto chiarire che la garanzia assicurativa è solita intervenire sui guasti e sui danni accidentali, non intervenendo quindi sui danni prodotti dalla mancanza di manutenzione delle parti comuni che è sempre a cura e spese del condominio tantopiù a esclusivo carico del privato se da quest’ultimo deriva, per qualsiasi motivo, un danneggiamento alle parti condominiali e/o private.
Entrando più nello specifico sono proprio i danni derivanti dalla rottura delle guaine impermeabilizzanti che difficilmente sono “gestibili” con l’assicurazione condominiale. Ma parliamo anche di danni derivati dalla facciata sulla cui superficie si è creata una fessurazione che fa filtrare umidità all’interno dei tuoi locali. Infiltrazioni che spesso lamentano gli ultimi piani immediatamente perpendicolari al tetto che sovente genera perdite fastidiose durante i periodi piovosi oppure un lastrico che perde da mesi e fa da tetto al comparto dei boxes condominiali o ancora, una fessura sulla guaina del tetto da cui si infiltra acqua che, percorrendo il montante dell’antenna condominiale, giunge in via discensionale a danneggiare parti comuni e proprietà esclusive.
Quali sono quindi i compiti dell’amministratore? L’ amministratore deve innanzitutto essere informato del problema. Un buon amministratore (ndr. e ce ne sono!) a seguito dell’accadimento del sinistro e dell’informazione ricevuta ha innanzitutto il dovere di adoperarsi nell’immediato per risolvere la situazione che potrebbe peggiorare contattando con solerzia le ditte preposte per un intervento urgente che, in primis, metta in sicurezza i luoghi oggetto del sinistro. Successivamente, dovrà quantificare i danni che, se rientrano nelle garanzie previste dalla copertura assicurativa “globale fabbricati”, provvederà a formalizzare con una richiesta di apertura pratica alla compagnia che custodisce la polizza condominiale. Diversamente sosterrà come onere condominiale i costi iniziali derivanti dalla messa in sicurezza ed a ripristino delle proprietà danneggiate fino a valutare la convocazione di un’assemblea straordinaria se il ripristino definitivo comporta opere maggiori con un esborso economico più importante.
Ma facciamo un passo indietro. Nel caso in cui il danno proveniente da una parte comune ti venisse cagionato nelle ore di chiusura dello studio dell’amministratore, chi si chiama?
Intanto preme dirti che se la tua proprietà ha subìto un danno che sta pregiudicando la tua sicurezza e quella degli altri condomini è necessario contattare tempestivamente la ditta di emergenza 24h i cui riferimenti si troveranno sicuramente nella bacheca condominiale o sull’app del condominio alla voce “numeri emergenza” o “guasti emergenze”. Se non ottieni riscontro nel giro di pochi minuti (ndr. sarebbe molto grave!) ti rimane solo di chiamare il numero unico di emergenza 112 richiedendo l’intervento dei Vigili del Fuoco, specificando di quale problema si tratta e rimanendo in attesa del loro arrivo per potergli fornire tutti gli accessi all’edificio. Nei giorni successivi, la squadra intervenuta produrrà un verbale di uscita indicante le criticità riscontrate che sarà direttamente recapitato all’amministratore.
Tu, il giorno immediatamente dopo l’evento, avrai comunque raggiunto telefonicamente o con una mail l’amministrazione per spiegare l’accaduto. Ti garantisco che, a meno che non vi sia un imminente problema di stabilità di tutto il condominio, il numero di casa dell’amministratore non serve tantomeno minacciare i consiglieri sulla porta della loro abitazione.
Eventuali danni occorsi a casa tua dovranno essere menzionati nella mail che indirizzerai allo stesso amministratore. Se ancora non hai quantificato i danni, che ti ricordo sempre di far certificare su carta intestata da un tecnico qualificato, puoi comunque inviare una prima comunicazione per formalizzare il sinistro. Ti riporto quì sotto una mail che potresti già utilizzare:
Spett.le Amministrazione del Condominio………………
Vi comunico che a seguito di……………………………………….(descrivere la natura del danno occorso) che ha richiesto il tempestivo intervento di…………………………………………………..(descrivere chi è intervenuto) per la messa in sicurezza, anche la mia unità è stata danneggiata riportando i seguenti danni:
…………………………..
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…………………………..
…………………………..
Onde evitare ulteriori disagi per me e la mia famiglia, siamo a richiedere un tempestivo intervento per il ripristino della succitata problematica. Successivamente con una mail successiva allegherò i preventivi per il ristoro del mio contenuto danneggiato. Rimango in attesa di Vostro riscontro e cordialmente saluto.
La ricezione della presente mail attiverà l’amministratore per rilevare i danni che ti sono stati cagionati provvedendo ad un rimborso equo che dovrà coprirli in toto ed al netto di qualunque trattenuta. Per la richiesta di ristoro del tuo contenuto rovinato ricordati ovviamente di inviare una nuova mail allegando anche i preventivi (che siano sempre in linea con i prezzi di mercato) che nel frattempo avrai avuto cura di richiedere ai professionisti di tua fiducia . Contemporaneamente il condominio, per mano dell’amministratore, provvederà ad eliminare la natura del danno onde evitare il ripetersi di simili disagi oltre che al risanamento e tinteggiatura dei muri dei tuoi locali (a spese del condominio) ove questi abbiano subìto una pur minima infiltrazione.
Se l’amministratore non si attiva? E’ meglio lasciar perdere?
Assolutamente no! Non è giusto! E’ opportuno agire formalmente riprendendo il contenuto delle mail e provvedendo ad un inoltro con PEC o con raccomandata e richiedendone riscontro entro 10 giorni dalla ricezione della missiva. In assenza di risposta sarà necessario contattare un legale affinché sia lui, per tuo conto, ad intervenire con una diffida che esorti l’amministratore a risolvere il problema col ristoro dei tuoi danni e l’eliminazione del problema alla radice eventualmente anche con la convocazione, come dicevamo prima, di un’assemblea straordinaria se le opere da affrontare sono per il condominio economicamente incisive.
Ma se l’amministratore, per affrontare l’emergenza e convocare un’eventuale assemblea straordinaria, non si attiva nemmeno con la diffida del tuo legale? Devo aspettare che casa mia diventi inagibile? La risposta è “no” e ti dirò come fare mentre il tuo legale parallelamente lavora per te.
L’art. 1134 Codice Civile stabilisce quanto segue: ” Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente“.
Ebbene, alla luce di questo e trattandosi di una spesa necessaria finalizzata ad un intervento urgente ed indifferibile che interrompa l’insalubrità e l’insicurezza dei luoghi comuni e di casa tua, puoi agire a tue spese e con una tua impresa di fiducia (purché in regola con la normativa vigente in tema di sicurezza sugli ambienti di lavoro D.Lgs 81/08) per mettere in sicurezza tali parti salvo poi, riconosciuta l’urgenza ed il lassismo dell’amministratore (o del condominio) nell’effettuare gli interventi, aver diritto al rimborso da quest’ultimo per quanto hai anticipato.
Il condominio potrebbe però muoverti delle contestazioni riguardo l’effettiva urgenza dell’intervento sulla parte comune in questione. Come fare per dimostrare quindi di essere intervenuti per evitare ulteriori danni?
Per evitare di incorrere in una fase giudiziale che si concluderà con la valutazione del giudice altresì appurata l’inerzia delle succitate figure condominiali, si potrà comunque provvedere coi lavori avendo anzitutto cura di documentare con video, foto e perizie (a cura di tecnici abilitati) lo stato precedente tale a dimostrare la necessità di un intervento immediato, l’avanzamento dei lavori e per finire con la stessa modalità, lo stato finale a completamento della messa in sicurezza.
Ricorda bene che la “messa in sicurezza” ti è concessa per i motivi sopra elencati, mentre il “ripristino totale” sulle parti comuni deve sempre essere discusso ed approvato a seguito di una delibera ad hoc ed a seguito dell’esposizione di costi e di una lista di opere da svolgere (capitolato).