Se abiti in condominio lo sai, puoi vivere e condividere un ambiente insolito pieno di bella gente che quando ti incontra davanti all’ascensore o sul pianerottolo ti saluta con un sorriso, ti chiede anche come vanno le cose, se hai bisogno di qualcosa, come stanno i figli o se hai già prenotato la prossima crociera sul Mediterraneo. Sì esatto, ho parlato di “ambiente insolito” proprio perché è inusuale ma se questo è il condominio dove vivi e questa la sua quotidianità allora lasciamelo dire: “sei già molto fortunato e pensaci bene prima di venirne via!”.
La normalità però, si sa, è un condominio dove basta anche solo salutarsi con un “buongiorno, buonasera” senza necessariamente fermarsi a parlare del più o del meno soprattutto se abbiamo figli, cane o borse della spesa al seguito. E’ un luogo normale, fatto di gente normale che tiene all’andamento economico del condominio ed è concorde persino a valutare nuove proposte, incrementare l’estetica e la funzionalità di luoghi e di impianti comuni con delle migliorie che decisamente portano vantaggi alla collettività sul lungo periodo. E’ un luogo normale dove ci si rispetta, dove ci si aspetta col portone aperto se ci si vede arrivare, dove se capita che un bambino nella casa a fianco ha un malessere nelle ore notturne e piange per mezzora si porta pazienza o, ancora, se c’è un pericolo imminente provenire da una abitazione si prendono quei pochi istanti per segnalarlo a chi di dovere.
Naturalmente il condominio, lo sai bene, è in primis un luogo dove chiunque ha diritti e doveri “scolpiti sulla pietra” (il regolamento condominiale) che vanno fatti osservare in modo scrupoloso dall’amministratore onde evitare l’instaurarsi di criticità pericolose e disagevoli per tutti i condomini che incidono persino sul valore commerciale dell’immobile.
Oggi, nella mia guida però, voglio stravolgere un po’ gli schemi riportando un’ interessante richiesta di una Signora che durante una consulenza condominiale ha sollevato alcuni temi che difficilmente vengono trattati dai vari siti o dalla giurisprudenza. La Signora naturalmente mi autorizza a riportare i suoi quesiti sul blog che con piacere pubblico in quanto ritengo siano di interesse collettivo:
“Nel mio condominio composto da 14 appartamenti ha sempre regnato buona pace (che io ricordi!) per tutti gli inquilini fino a quando due anni fa una coppia ha acquistato il trilocale al penultimo piano della nostra palazzina. La moglie ha cercato di instaurare con noi un rapporto discretamente cordiale pur limitato ad un cenno quando ci si incontra per le scale. Il marito, contraddistinto dal suo broncio quotidiano, si è immediatamente imposto sulla pace condominiale con ogni tipo di esigenza dettata in modo particolarmente arrogante. Bocciando volutamente e senza alcuna motivazione ogni delibera assembleare, pur rimanendo perennemente in minoranza, ha chiesto venisse modificata la disposizione dell’area ecologica situata nel cortile ed in quella posizione da 14 anni, parcheggia la sua auto sulla rampa dei boxes dicendo che se non trova posto in strada (dato che è sprovvisto di garage) è un suo diritto acquisito e durante feste e ritrovi in casa sua utilizza il pianerottolo comune per allestire una lunga tavolata per i suoi ospiti che fumano, bevono e urlano fino al mattino impedendoci il riposo notturno. Per di più è accaduto nell’ultima assemblea che egli venisse eletto dall’amministratore consigliere nonostante le nostre rimostranze, motivo in più per forzare ogni sua volontà contro noi condomini. L’ amministratore, inerme, ci ripete che costui in forza dell’investitura di consigliere ha comunque titolo per assumere il ruolo di “sceriffo” a caccia di condomini che contravvengono al regolamento ma che nemmeno lui, visti gli esempi a cui dobbiamo assistere, conosce e rispetta. Nel condominio oggi regna l’anarchia, anche condòmini che prima erano rispettosi dei luoghi comuni ora sono diventati padroni sui diritti altrui. Naturalmente dove il potere non sortisce l’effetto sperato, il “consigliere” fa scrivere all’amministratore da un sedicente avvocato affinché vengano fornite istruzioni su modi e tempi per la repressione degli illeciti. L’ Amministratore quindi, come fosse il suo segretario, scrive su richiesta circolari e raccomandate e non è raro che in alcuni casi lo stesso consigliere usi la carta intestata dell’amministratore per scriverci quello vuole e poi affiggere tutto sulla bacheca condominiale.
Come dobbiamo comportarci? Come possiamo cambiare la situazione? Nel 2022 già due famiglie hanno deciso di andarsene.”
Tenterei con l’affrontare la questione con gentilezza ovvero, se un condomino crea disturbo e vìola le regole condominiali , potrebbe essere utile iniziare con una conversazione cordiale per esprimere le proprie preoccupazioni circa il clima che ultimamente si sta respirando in condominio ed evitare emulazioni. Se il problema persiste ed il condomino esprime dissenso anche in modo sgarbato a questo punto è necessario agire formalmente coinvolgendo il condominio in una riunione per discutere delle regole e trovare una soluzione collettiva.
Quali soluzioni?
Intanto, in sede assembleare, cominciamo a contestare l’operato dell’amministratore esortandolo ad allinearsi, pena la revoca dall’incarico, alla legge preservando la tranquillità dei condomini dato che, solo con il suo lassismo, avvalla un’infinità di illeciti penali e civili. Da buon padre di famiglia, termine usato nella storica sentenza n.24920/2017 e riportato nella stragrande maggioranza dei regolamenti condominiali, l’amministratore è tenuto alla cura dei rapporti tra condomini ed a conciliare le eventuali divergenze oltre che alla conservazione delle parti comuni ed ogni disposizione deliberata in assemblea ed iscritta nel regolamento. Questo fa oggi un professionista serio.
Sì, hai letto benissimo. Nelle guide precedenti abbiamo visto come l’assemblea dei condomini, nel rispetto dei quorum deliberativi e se non presente nel regolamento, prende tutte le decisioni che vuole rendendole immediatamente valide. L’ arroganza di un singolo, investito di un titolo tutt’altro che nobiliare, non può quindi aggredire il condominio con fatti illeciti ma, anzi, diviene passibile di denuncia ove sussista il reato e con l’aggiunta di una multa (inviata dall’amministratore sulla prova ricevuta da chiunque ne sia testimone) nel caso fossero state deliberate antecedentemente le sanzioni condominiali a norma dell’art. 70 disp. att. C.C.. Questo vale anche per tutti gli altri condomini.
La richiesta di un singolo all’indirizzo dell’amministratore è totalmente priva di effetti in quanto, ricordiamo, è solo l’assemblea che approva con i quorum deliberativi di legge e, come tale, anche anni dopo può revocare la decisione presa con un’altra a maggioranza. Nessun amministratore (se non ricorrono motivi improcrastinabili ed urgentissimi) e nessun condomino possono in autonomia decidere di fare quello che vogliono. Quindi, l’amministratore è obbligato a far rispettare il regolamento di condominio ed agire secondo l’art. 1129-1130-1130bis C.C. pena la revoca, come abbiamo detto. Stessa cosa nel caso non riesca a fronteggiare (ndr. o lasci fare!) un condomino particolarmente esagitato e non curante delle più elementari norme civili.
Naturalmente ogni tua rimostranza dovrà essere scritta per intero sul verbale e quindi chiedi subito al segretario di apporla sotto tua dettatura e di rileggertela subito dopo al fine di averne prova.
“I seguenti condomini ……………………………………….(inserisci il nome dei condomini) contestano formalmente l’operato dell’amministratore………………………………….. (inserisci nome dell’amministratore) in quanto colpevole di non fare rispettare il regolamento di condominio dinnanzi ai fatti illeciti del Sig…………. reo di:
–
–
–
–
Si riporta quindi a verbale l’inadempienza dell’amministratore nel fronteggiare con gli strumenti a sua disposizione qualsiasi azione illecita che ancora oggi sta danneggiando tutto il condominio. Nel protrarsi di tali disagi ed in assenza di qualunque azione dell’amministratore per reprimere gli illeciti di vario titolo, si informa che saranno presi provvedimenti anche legali per la revoca del mandato di quest’ultimo oltre alla contestuale richiesta di un risarcimento per i danni che siamo ancora costretti a subire.”
Accertati che la frase sia stata fedelmente trascritta dal segretario ed al termine provvedi pure a firmare il verbale insieme a chi ti ha sostenuto.
Comunica inoltre il tuo disappunto sull’eventuale riconferma del “consigliere” asserendo altresì che un consigliere deve dare prima di tutti il buon esempio e non seminare odio, terrore ed ingiustizie approfittando dell’incarico condominiale. Nel caso otterrai dal condomino ulteriori minacce o cattiverie dovrai provvedere tu stesso a redigere un esposto, con quante più firme di condomini possibili, allegando il verbale assembleare e depositando il tutto presso una caserma o una questura. Le F.F.O., per motivi di sicurezza condominiale, agiranno nei confronti del condomino e dell’amministratore convocandone le parti. Parallelamente sarà necessario comunichiate con un legale per redigere anche una diffida che, allegata alla copia dell’esposto che avrete già provveduto a consegnare alle F.F.O., potrà tentare di arginare inizialmente il fenomeno in via stragiudiziale. Di solito queste situazioni si risolvono al massimo con il legale e le F.F.O e potrete tornare al condominio “normale” di una volta. Diversamente sarà necessario proseguire con il legale per il giudizio. Ti ricordo che l’assicurazione condominiale prevede, se sottoscritta all’atto del contratto, l’opzione “tutela legale” che interviene entro i massimali ai rimborsi legati a spese legali sostenute dal condominio durante la fase giudiziale.
Ricordati, nel caso avessi necessità di una consulenza condominiale, che io ed i miei collaboratori siamo disponibili ad un incontro online o telefonico.