Ecco che al ritorno dal lavoro, dopo una giornata pesantissima, ti ritrovi davanti all’ascensore e in quel mentre ti accorgi che proprio davanti ai tuoi occhi è stato esposto un avviso dell’amministratore che ti informa che c’è da ritirare in portineria il plico contenente la convocazione della prossima assemblea. Visto che la portineria è ancora aperta, decidi di entrare quei pochi minuti per recuperarlo. Entri in casa, appoggi il plico sulla mensola ma ti rimane la curiosità di aprirlo per vedere al suo interno se tra i mille fogli pinzati ci sono anche dei moduli da compilare e da restituire al mittente che, nel caso, compilerai e scannerizzerai domani in ufficio.
Trovi subito la convocazione che riporta al primo punto dell’ordine del giorno la discussione relativa al consuntivo dell’esercizio contabile appena chiusosi, la nota esplicativa, il riparto consuntivo che fedelmente ti indica i versamenti che hai effettuato nel corso dell’anno e tutto ciò che riguarda il preventivo del nuovo esercizio oltre alla sua bozza di riparto che dovrà essere approvata nei punti successivi della stessa assemblea condominiale.
Al di là dell’avviso di convocazione che hai già individuato ma che ora non ti serve effettivamente ad un gran ché, sai che essendoti appena trasferita in condominio a vivere da sola i documenti che ti mettono più ansia sono il consuntivo dell’anno precedente ed il preventivo per il successivo che, come ti ricordi dallo scorso anno, ancora oggi ti inquietano talmente tanto e non solo per la questione economica bensì per il dubbio di saperli comprendere. Infatti, lo scorso anno, avevi lasciato perdere tutto perché ti mancava la voglia ed un paio di spiegazioni necessarie per iniziare a muovere i primi passi.
Ora non preoccuparti, perché questa semplice guida fa al caso tuo e vedrai che alla fine della lettura saprai muovere i “passi base” per comprendere più chiaramente come leggere un consuntivo.
Partiamo!
Iniziamo col dire che il rendiconto condominiale è tutelato dall’art 1130 bis c.c. che cita testualmente “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti….” e dall’art. 1130 c.c. comma 10 in cui nel particolare specifica testualmente “L’ amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.”
Nella sostanza quindi il rendiconto è un documento redatto dall’amministratore alla fine dell’esercizio contabile che elenca le attività economiche del condominio come entrate, uscite, fondi disponibili ed eventuali riserve in un certo periodo di tempo.
Chiamato rendiconto in quanto si “rendono i conti” ovvero si elencano da un punto di vista economico le entrate ed uscite di un dato periodo di gestione (1 anno) e si compone di:
- un “registro di contabilità” che riporta in ordine cronologico tutti costi e le entrate del condominio
- un “riepilogo finanziario”, che riassume le entrate e le uscite di cassa e banca
- una “nota sintetica” esplicativa, che indica i principali avvenimenti della gestione
Come dici? Vorresti sapere quale è l’esercizio contabile del tuo condominio? Non preoccuparti!
Lo trovi sul regolamento di condominio o dai precedenti rendiconti approvati gli anni prima. Ora, andiamo avanti!
Ma perché è necessario tenere una contabilità così minuziosa? Te lo spiego subito!
La contabilità condominiale è un processo (essenziale) di registrazione e monitoraggio delle transazioni finanziarie relative alla gestione di un condominio. Include, come abbiamo detto, entrate ed uscite di denaro come le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria, di pulizia, servizi e le quote di contribuzione dei condomini (rate). La trasparenza è fondamentale ed i documenti come il bilancio condominiale vengono condivisi con i condomini perché, in quanto proprietari indivisi del fabbricato, devono sempre conoscerne l’andamento al fine di garantire una corretta gestione del proprio patrimonio.
La lettura del rendiconto di solito è intuitiva e normalmente segue la seguente schematica suddivisione:
| Totale spese dell’esercizio (X) | Saldo a credito/debito dell’esercizio precedente (X – 1) | Rate versate nell’esercizio (X) | Saldo a credito/debito dell’esercizio (X) | |
| Condomino 1 | 1.000 | 500 | (600) | 900 |
| Condomino 2 | 800 | (350) | (500) | (50) |
| Condomino 3 | 1.200 | 100 | 0 | 1.300 |
| …. | …. | … | … | … |
| TOTALI | 3.000 | 250 | (1.100) | 2.150 (A) |
Parimenti, il preventivo spese viene solitamente così schematizzato:
| Preventivo spese es. (X + 1) | Conguaglio spese dell’esercizio (X) | I rata spese es. (X+1) | II rata spese es. (X + 1) | III rata spese es. (X + 1) | IV rata spese es. (X + 1) | |
| Condomino 1 | 1.000 | 900 | 250 | 250 | 250 | 250 |
| Condomino 2 | 900 | (50) | 225 | 225 | 225 | 225 |
| Condomino 3 | 1.100 | 1.300 | 275 | 275 | 275 | 275 |
| …. | …. | |||||
| TOTALI | 3.000 | 2.150 (uguale ad A) |
Gli importi in “neretto” saranno le cifre che i condomini dovranno versare al condominio nel corso dell’esercizio (X + 1)
Dopo averti dato una visione schematica del rendiconto, puoi iniziare a leggerlo nel dettaglio. Forza, è facile vedrai! Anzi, per agevolarti ti elenco alcuni passaggi.
- Intestazione e periodo: verifica l’intestazione del documento e assicurati di essere nel periodo di riferimento corretto.
- Entrate: trova la sezione delle entrate che indicano i versamenti che hai effettuato, controlla bene la correttezza degli importi inseriti affiancando le tue ricevute di pagamento (che dovrai sempre conservare)
- Uscite: esamina le voci di spesa che solitamente sono categorizzate per tipo (manutenzione, pulizia, assicurazioni, adempimenti normativi, costi custode…ecc.) Assicurati che le spese siano giustificate e rispettino quanto citato nel regolamento condominiale nel paragrafo “ripartizioni spese” o simili.
- Saldo finale: controlla sempre il saldo finale perché un bilancio in attivo indica che ci sono risorse finanziarie disponibili e il nuovo preventivo con contestuale richiesta di rate potrebbe essere decisamente più allineato alle tue aspettative; al contrario un bilancio in passivo può richiedere un adeguamento delle quote ovvero la necessità di dover integrare economicamente delle rate che per te potrebbero già essere alte. Se i condòmini, in assemblea, non fossero convinti della gestione contabile è sempre possibile richiedere una revisione del rendiconto con l’aiuto di un revisore contabile la cui prestazione sarà pagata dal condominio stesso fino al sorgere di un eventuale errore che dovrà essere addebitato al responsabile della redazione del consuntivo, l’amministratore.
- Nota esplicativa: presta molta attenzione alla nota esplicativa che, obbligatoria ed introdotto con la riforma del condominio più di 10 anni fa, deve accompagnare i succitati documenti di gestione. Narra la storia dell’anno appena trascorso, i dettagli aggiuntivi di alcune voci di spesa che hanno contribuito al saldo finale a debito oppure al contrario hanno determinato un risparmio sui costi preventivati ad inizio anno e per cui le prossime rate potrebbero essere economicamente più sopportabili. Possono anche raccontare quali sono state le variazioni, rispetto all’anno precedente, che hanno portato quel conguaglio (attività contabile per regolare eventuali differenze tra i pagamenti anticipati ed i consumi effettivi si tratta di un “aggiustamento” finanziario per garantire che l’importo pagato corrisponda al consumo reale o al costo effettivo di un servizio). Spiegano avvenimenti in corso o passati, se sono presenti azioni stragiudiziali, cause attive/passive, morosità, sinistri denunciati alla competente assicurazione condominiale ed in fase di rimborso/rimborsati, previsione economica per l’anno successivo, richiami ai condomini, avvisi, segnalazioni.
- Comparazione con il budget del preventivo anno precedente: detto anche “scostamento” e se disponibile, confronta il consuntivo con il budget preventivo per identificare eventuali discordanze e comprendere le ragioni di eventuali scostamenti. Potrebbe esserci, per esempio, nel rendiconto una spesa annuale di “manutenzione” prevista ad inizio anno con € 5000,00 ma chiusa a fine anno con € 6500,00. Lo scostamento previsto potrebbe essere imputabile, per la differenza, ad alcuni interventi necessari relativi ad atti conservativi che non erano stati ipotizzati all’inizio. Oppure ancora, un intervento urgente di pulizia e sgombero dovuto ad un guasto allo scarico condominiale che transita per le cantine e che, rompendosi accidentalmente, ha provocato uno spargimento nauseabondo nelle parti comuni danneggiando anche materiali lì riposti. Si, ok, l’assicurazione condominiale rimborserà (probabilmente!) ma intanto il condominio ha dovuto ottemperare ad un esborso in più. E’ tutto chiaro? Continuiamo, che dici? Dai!
- Riscontri con l’assemblea condominiale: ora verifica se tutte le informazioni raccolte dalla lettura del consuntivo (rendiconto, riparto, nota esplicativa) siano discusse, valutate ed approvate al 1°punto all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale che ricordiamo, in seconda convocazione, richiede un quorum deliberativo di 1/3 del valore dell’edificio espresso in millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea. Tale punto necessariamente approvato garantisce che tutti i condomini siano a conoscenza e favorevoli alle decisioni finanziare intraprese.
Ma cosa succede se l’assemblea non approvasse il consuntivo? Ok, Ok, ora lo vediamo..
Al di là dei motivi che possano indurre l’assemblea a non approvarlo, la situazione si complicherebbe in quanto l’andamento finanziario del condominio si congelerebbe temporaneamente fino ad una successiva assemblea straordinaria convocata ad hoc per una nuova discussione ed approvazione del consuntivo esercizio precedente e del suo saldo (a debito o a credito finale). L’ assemblea quindi, una volta riunitasi nuovamente, cosa può decidere? Può decidere di approvarlo sulla base delle modifiche richieste ed attuate, può nominare un revisore condominiale il cui incarico viene deliberato con l’applicazione dell’art. 1136 2°comma c.c. e quindi con almeno la metà del valore dell’edificio espresso in millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea. Tale figura è introdotta con l’art. 1130 bis c.c. che cita testualmente “… L’ assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio…” e la spesa della sua prestazione professionale? Lo stesso articolo ti risponde citando testualmente “…e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà..” . E’ naturale che solo con l’approvazione dell’incarico di revisione contabile viene contestualmente accettato il suo compenso, ripartito tra tutti i condòmini. A cosa serve un revisore? Serve a verificare la correttezza e l’accuratezza delle informazioni presentate nel bilancio. Egli controlla che le entrate e le spese siano registrate correttamente e che il bilancio rifletta la situazione reale del condominio stesso, fornisce un parere sulla conformità del bilancio rapportata alle normative contabili ed alle leggi vigenti ed anche nel rispetto, lo abbiamo visto prima, del regolamento condominiale.
Ed ora, riconosciuti gli errori ed il responsabile come far valere i propri diritti? Te lo svelo io:
alla terza assemblea straordinaria che l’amministratore dovrà convocare ad hoc, se già le precedenti non hanno deliberato il consuntivo dell’esercizio precedente, è necessario far inserire in un punto all’ordine del giorno la discussione sulle responsabilità alla luce del parere del revisore contabile ed in uno successivo l’incarico da affidare ad un avvocato specializzato in diritto condominiale che potrebbe essere in grado di fornire consulenza ed assistenza legale per risolvere e tentare di dirimere la questione legata al consuntivo sbagliato. L’ incarico ad un legale viene conferito col medesimo quorum deliberativo, in seconda convocazione, pari ad almeno la metà del valore dell’edificio espresso in millesimi e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea.
Ora, con gli strumenti che ti ho dato, sei pronta per affrontare la valutazione di qualunque consuntivo di media complessità. Potrai dire la tua in assemblea e chiedere eventuali delucidazioni in maniera più dettagliata. Per ultimo, ma non di importanza, ringrazio il collega ed amico Cristiano Roggero per il suo contributo iniziale per la redazione di questo mio tutorial.