In questo periodo storico particolarmente segnato da avvenimenti bellici e pandemici che hanno affossato il potere economico delle famiglie italiane anche il mondo condominiale, per il classico effetto “a cascata”, è stato raggiunto dalla stessa crisi congiunturale. Naturalmente l’incremento delle materie prime, in primis energia e gas, ed il conseguente aumento dei costi legati ai servizi hanno fatto lievitare le fatture di fornitura e manutenzione oltre a quelle di carattere straordinario che non hanno quindi reso facile l’andamento economico del condominio il quale si è trovato immerso in un saldo negativo di fine esercizio che, pur preventivato ad inizio anno con ogni accortezza, non ha comunque fatto mancare brutte sorprese. Nonostante la situazione economica nel recentissimo passato abbia dato qualche lieve segno di ripresa, è chiaro che comunque le preoccupazioni tra i condomini si siano già estese a macchia d’olio e tu, che vivi di uno stipendio da impiegato e non hai ulteriori entrate, prospetti per il prossimo esercizio una situazione economica tragica quando al ricevimento del consuntivo noterai che il conguaglio a debito sulla già alta 2° rata sarà anche quest’anno un totalone da far impallidire.
Oltre questo è normale che già i soldi per vivere e per mantenere i figli siano risicati e allora è più che giusto iniziare a proporre, prima dell’approvazione del preventivo nella prossima assemblea, una migliore ripartizione delle rate affinché non incidano pesantemente sulla quotidianità di ognuno. Ricorda che la delibera in oggetto, tra cui appunto l’approvazione del piano rateale proposto, deve essere approvata (in seconda convocazione) con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 1/3 dei millesimi; in questo modo è possibile iniziare a rallentare l’avanzata delle rate condominiali. Ti invito a constatare che il piano di rateazione non lo decide l’amministratore o il solo consiglio di condominio ma lo possono proporre tutti, che insieme lo valutano e poi lo approvano.
Talvolta far modificare un piano rateale su misura dei condomini non è la salvezza ma è pur sempre un inizio! E allora iniziamo!
E’ vero. Oggigiorno vivere con la frustrazione di non riuscire a star dietro alle spese condominiali è opprimente soprattutto quando la spesa è alta ed anche con due stipendi medi è imbarazzante scegliere se pensare all’economia famigliare o devolvere gran parte delle entrate alle rate del condominio. C’è una via di mezzo in tutto questo che non significa necessariamente lavorare per mantenere il condominio o al contrario pensare di non dover mai contribuire al mantenimento delle proprie mura.
Sono d’accordo con te, l’impossibilità di saldare alcune rate precedenti e l’arrivo delle altre ti getta nello sconforto perché l’impegno economico è insopportabile e non puoi nemmeno liberarti di una casa nell’immediato perché, soprattutto oggi, le compravendite immobiliari si sono fortemente rallentate a causa dei mutui alti e del potere di acquisto sempre più basso.
E poi? Ciliegina sulla torta, ecco a voi…. sua maestà “il sollecito”! che come alcuni animali della specie dei Cefalopodi si propone puntuale sotto diverse sembianze. Da una semplice lettera in formato cartaceo nella buca delle lettere o consegnata dalla custode mentre aspetti l’ascensore, passando per la mail con alta priorità a finire alla PEC (se ne sei in possesso e se è riportata nell’anagrafica condominiale) o alla raccomandata che recapitata presso il tuo domicilio dall’amministratore o dal Legale del condominio ti avvisa, con un resoconto allegato, del ritardo dei tuoi pagamenti.
Aspetta, aspetta! Non è ancora tutto!
A seconda della discrezione dell’amministratore, vista l’assenza di una regola nello specifico, il sollecito non è un’anticipazione essenziale che deve per forza precedere il “famoso” decreto ingiuntivo.
Mi spiego meglio. La legge, con l’art. 1129 C.C., cita testualmente “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso…” E quindi proprio in virtù del termine “riscossione forzosa” non è detto che l’amministratore segua necessariamente la prassi di invio di uno o più solleciti spalmati su un tempo indefinito, ma può già passare senza preavvisi all’emissione del decreto ingiuntivo.
Ebbene davanti al decreto ingiuntivo del creditore (condominio) che per mezzo del suo legale ha già depositato il ricorso in Tribunale, il saldo delle rate pregresse è sempre maggiorato dai costi vivi del procedimento (imposta per l’accesso alla giustizia, imposta di registro, copie della cancelleria, bolli e diritti delle notifiche, ecc.) e dalle spese legali che non possono essere discusse ma necessariamente rifuse in toto al creditore stesso su mandato del Giudice. Purtroppo non ci si può fare molto e vanno pagate.
Adesso vengono i vari “però”… sei pronto?
Con questa guida voglio chiarirti invece come comportarti quando a farti TOC TOC alla porta di casa non è un decreto ingiuntivo ma, al passaggio prima, uno di quei solleciti che ti menzionavo e per i quali ti ricordo non esiste una vera e propria normativa ma – diciamo – una modalità operativa che ogni amministratore decide di applicare sulla base della propria esperienza, delle proprie regole di studio consolidate negli anni, a seconda del condominio amministrato e del potere di quest’ultimo nel creare sufficiente fondo al conto corrente.
All’atto della prima nomina, ma già anche in fase conoscitiva del candidato all’amministrazione del condominio (a tal proposito ti ricordi che ho già creato una guida ad hoc su come scegliere l’amministratore) potrebbe venir fuori l’argomento “solleciti” e come quest’ultimo intende gestirli una volta nominato alla guida del condominio. Solitamente, nella convocazione assembleare, il punto all’ordine del giorno ove viene discussa la nomina dell’amministratore è il n.2 (per intenderci dopo l’approvazione del rendiconto consuntivo e del riparto) ed in quella sede – ma sarebbe meglio anche una settimana prima per dare modo a tutti di valutarla per tempo – viene illustrata l’offerta annuale per la gestione ordinaria e straordinaria del condominio oltre all’indicazione di alcune voci accessorie extra compenso a corredo di quest’ultima. Ti ricordo che l’approvazione dell’offerta di cui sopra e delle voci extragestione avvengono in seconda convocazione con il quorum stabilito nell’art. 1136 – 2 comma C.C. ovvero con almeno la metà del valore dell’edificio (espresso in millesimi) e la maggioranza dei partecipanti all’assemblea. Ottenuta l’approvazione quell’offerta diventa valida a tutti gli effetti.
Ed ecco quindi che, offerta alla mano, scorrendo potresti trovare proprio la voce “spese di sollecito” che nella missiva inviata dall’amministratore contribuiranno, con quota a parte ed in aggiunta alle rate non ancora versate, ad aumentare il saldo dovuto entro la scadenza riportata. Oltre all’invio dell’amministratore potrebbe far seguito anche la successiva diffida di un legale da quest’ultimo nominato affinché ti esorti al saldo delle rate condominiali, delle sue competenze legali e dei costi di invio della sua raccomandata al tuo domicilio (salvo tu non abbia ricevuto una PEC). E’ giusto anche dirti che una cosa non esclude l’altra ovvero è possibile che tu riceva prima la missiva dell’amministratore e poi quella del legale oppure già subito quella del legale. Te l’ho detto, la modalità è personalizzata sulla base dei predetti fattori.
La ricezione quindi di una missiva dell’amministratore che inserisce le spese di sollecito ove queste siano state approvate a monte di una delibera assembleare precedente (l’amministratore ha diritto al compenso aggiuntivo, allorché esso non sia preteso in maniera unilaterale, ma sia stato oggetto di un’espressa delibera da parte dell’assemblea (Cass. 5014/2018)) e contestualmente all’offerta per la gestione amministrativa dello stabile sono a tutti gli effetti valide e quindi devono essere pagate (ndr. aspetta però di sapere da chi!), diversamente se nell’offerta deliberata non erano presenti nella lista dei costi extra gestione questi non possono essere imputati. Allo stesso modo se ricevi la missiva del legale del condominio, l’importo accessorio presente nel sollecito (competenze legali e dei costi di invio della raccomandata) cui questa riporta non deve essere addebitato se nell’offerta di gestione condominiale approvata non è mai stato indicato.
Ma nel caso in cui sia riportata tale voce extra, chi deve pagarla? Ovvero, è una spesa da imputare al singolo condomino moroso o al condominio.
Secondo la Corte di Cassazione, le spese per i solleciti di pagamento – salvo l’avvio di un’azione per recupero crediti con decreto ingiuntivo- non possono essere poste a carico dei condomini destinatari delle raccomandate. L’assemblea che approvasse la spesa sarebbe addirittura nulla. In questo senso si veda per tutte la sentenza della Cassazione 21 settembre 2017, n. 21965. Quanto invece alle spese vive sostenute per gli stessi solleciti, quali ad esempio le spese postali, si ritiene che le stesse debbano essere inquadrate fra le spese di amministrazione sostenute nell’interesse di tutti i condomini e, pertanto, i relativi costi dovrebbero essere ripartiti in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Si evidenzia che solo nel caso in cui l’amministratore proceda con un decreto ingiuntivo, le spese nello stesso liquidate possono essere poste a carico del singolo condomino moroso (cfr. anche Cass. civ. Sez. II, 06-10-2008, n. 24696)
La Cassazione ha chiarito che l’assemblea non può approvare un rendiconto contenente un addebito diretto al condomino di spese legali che non siano quelle liquidate dal Giudice in presenza di una sentenza che ne abbia dichiarato la soccombenza.
Le lettere di sollecito e costituzione in mora inviate dall’amministratore o dall’avvocato da questi incaricato, determinano spese da ripartirsi a carico di tutti i partecipanti sulla scorta della tabella millesimale di proprietà generale e mai spese individuali. È interessante ricordare come un tale addebito personale non sarebbe da ritenersi sanato nemmeno con il voto favorevole dell’interessato all’approvazione del bilancio salvo che non vi sia una espressa dichiarazione rilasciata in via ricognitiva (Cass. N. 3946/1999).
Si ritiene pertanto legittimo il versamento a favore del condominio con il saldo delle sole rate condominiali scadute mentre ogni altro importo (che non sia contenuto in un decreto ingiuntivo – come abbiamo visto prima) riportante le competenze legali/amministrative si deve intendere corrisposto dal condominio quale prestazione professionale a quest’ultimo resa.
Appurata quindi l’inadeguatezza dei costi aggiuntivi nel sollecito come spesa personale che devono essere caricati e saldati dalla compagine condominiale, come devi comportarti ora per comunicarlo all’amministratore ed al legale da esso incaricato? Qui sotto una mail che puoi copiare per chiudere definitivamente la faccenda:
Spett.le Legale / Amministratore,
la Cassazione ha affermato che è affetta da nullità l’approvazione di una delibera assembleare che influisce sui diritti individuali del singolo condomino, come quella che pone ad esclusivo carico di quest’ultimo le spese del legale del condomino (o quelle amministrative) per una diffida inviatami, nel caso di specie, a titolo di sollecito rate scadute. Rammento che in mancanza di un decreto ingiuntivo e quindi di una sentenza del Tribunale che ne sancisca la soggiacenza tali importi non sono dovuti. In calce riporto anche un estratto della sentenza nr. 18138/2019, Sezione Quinta, pubblicata il 24 settembre 2019 , Giudice Fabrizio Sanchioni: ” Non può essere riconosciuto all’assemblea condominiale, al di fuori delle proprie attribuzioni previste e regolate dalla normativa codicistica, il potere di “autodichia” consistente nel farsi giustizia da sé e nel richiedere ai condomini somme di danaro in violazione dei criteri legali o convenzionali per il riparto delle spese, ovvero altre prestazioni. Pertanto, è nulla la delibera che pone a carico del singolo condòmino spese di natura personale per attività giudiziali e stragiudiziali, in quanto lesiva del suo patrimonio personale. InvitandoLa quindi ad addebitare tale quota al condominio, a totale e definitivo stralcio del sottoscritto, e comunicandoLe di aver effettuato il saldo delle quote ancora insolute e si porgono cordiali saluti.
Ultima cosa…. è vero che nel caso in cui il tuo regolamento condominiale contrattuale (accettato da tutti i condomini ed opponibile a terzi) preveda l’obbligo di pagamento delle rate entro una certa data, sia anche prevista nel caso contrario una “sanzione” . Quale sanzione? Come citato nell’art. 70 disp.att. C.C. una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La somma sarebbe devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. Lo stesso articolo può anche passare in deliberazione dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 C.C. (almeno la metà del valore dell’edificio espressa in millesimi e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea) ma vista l’assenza nelle delibere precedenti o nel regolamento la sanzione, se ingiunta, deve essere allo stesso modo annullata.
Ricorda che se hai necessità di esaminare più a fondo il tuo caso specifico, sono a tua disposizione e con me anche Avvocati esperti in materia condominiale.