Sappiamo tutti che vivere la propria casa è ciò che di più bello può riempire la tua giornata. La cucina che 25 anni fa avevi arredato secondo i tuoi gusti di studentessa universitaria, oggi è ancora talmente bella che ogni volta che inviti i tuoi amici a cena riscuoti sempre un buon successo mentre quella sala in stile moderno che ti ha permesso momenti di relax alternati a momenti di festa coi tuoi colleghi oggi ospita le feste dei tuoi figli o, quando le giornate frenetiche te lo permettono, una cena a lume di candela con tuo marito. Certo che come tutte le cose anche quelle di casa si usurano, ti rendi conto del naturale deperimento dei mobili, delle porte. Anche i muri delle stanze sono stati oggetto in passato di alcune imbiancature mentre i pavimenti, sede di alcuni vecchi rappezzi, avrebbero bisogno di essere rifatti non prima di aver sostituito anche le tubazioni sottostanti che già un paio d’anni fa perdevano nell’appartamento sottostante, ragion per cui fu necessario smantellare alcune piastrelle del bagno poi rimpiazzate all’occorrenza con altre di diversa forma. Approfittando delle detrazioni fiscali decidi quindi di valutare con tuo marito una ristrutturazione totale dell’immobile, valuti ditte e preventivi, valuti un progetto ed un eventuale nuovo arredamento e perché no, nuovi spazi da poter destinare al sopravvenire di esigenze famigliari che decenni fa non ti passavano neanche per la testa. L’ architetto legato all’impresa edile con cui tu e tuo marito avete deciso di affrontare i lavori in casa e, dopo aver preso le necessarie misure ed aver approntato ogni rendering, ti pone la fatidica domanda: “Le macerie da dove le facciamo passare? Gli automezzi della ditta possono sostare nel cortile condominiale? L’ascensore può essere usato come montacarichi durante i lavori? Per velocizzare i tempi possiamo lavorare la domenica mattina ed utilizzare il martello pneumatico per demolire i pavimenti e le attuali piastrelle? Le porte del condominio possiamo spalancarle per permettere agevolmente il passaggio degli operai?
” No, no! Aiuto! Ma io cosa ne so?!! E a chi chiedo? Ai consiglieri che mi daranno un parere personale? Al custode o all’amministratore che potrebbero invitarmi ad adottare delle particolari ristrettezze necessarie solo per far contento qualche condomino storico che ha sempre gli occhi puntati sui nuovi arrivati e su chi decide di ristrutturare?” Non preoccuparti, adesso ti dico come procedere per non avere alcun fastidio sia dal punto di vista condominiale, sia normativo e soprattutto senza farti passare inconsapevolmente dalla parte del torto rinunciando ingiustamente a ricreare la tua casa.
Pronta!??? Prima di dare l’autorizzazione a tutte queste richieste, fermati, respira con calma e leggi fino in fondo come dovrai comportarti per far sì che durante tutto il periodo dei lavori in casa non ti arrivino diffide dall’amministratore, lamentele dai condomini e tantomeno i Carabinieri allertati da quest’ultimi.
Tenuto conto che per ristrutturare la tua casa all’interno di un condominio il transito dalle parti comuni è condizione imprescindibile affinché i lavori possano essere completati, nessuno a maggior ragione può impedirti il passaggio da/per la tua proprietà. E’ però fondamentale pianificare preventivamente con l’architetto, al di là dei tempi di consegna delle opere, le modalità di transito degli operai, gli orari di lavoro e l’organizzazione del cantiere che non deve in alcun modo ledere la sicurezza, la tranquillità ed ostruire il passaggio dei luoghi condominiali agli altri condomini i quali devono sempre poterne disporre secondo il principio del parimenti uso.
Fatta dovuta premessa, ora mettiti comoda che ti spiego bene passo per passo come agire.
Innanzitutto la cosa più importante è muoversi per tempo e non informare condomini ed amministratore il giorno prima o peggio il giorno stesso dell’inizio lavori soprattutto se la tua impresa edile necessita della chiusura del circuito dell’acqua centrale, nel caso fosse necessario sostituire le tubazioni montanti o quelle di scarico, o la sospensione del riscaldamento centralizzato nel caso dovesse rimuovere i vecchi termosifoni ed installare i nuovi, o solo per riverniciarli o per sostituirli con del termoarredo. Stesso caso per l’impianto di condizionamento ove il condominio ne sia provvisto.
Ora, il miglior consiglio che posso darti è di tenere sempre a portata di mano il regolamento condominiale: controlla se esistono divieti od eccezioni imposti dal condominio perché, più di ogni chiacchera da bar che sentirai, solo lì potrai veramente trovare le risposte e sapere come comportarti (diritti e doveri) nei confronti del condominio quando inizieranno i tuoi lavori. Solitamente nel paragrafo dedicato a “diritti e doveri dei condomini”, “divieti in genere” oppure “uso delle parti comuni” oppure ancora “nelle parti comuni è consentito” trovi quanto fa al caso tuo anche se sovente i titoli dei paragrafi possono cambiare in base all’età del documento. All’interno del regolamento stesso potresti infatti trovare divieti particolari la cui inosservanza può obbligare, già in prima istanza, l’amministratore a diffidarti immediatamente fino ad agire poi giudizialmente nel caso reiterassi, o lo facesse la ditta edile che hai assunto, uno o più comportamenti illeciti che già a monte potrebbero essere scongiurati se nei primi giorni di ristrutturazione vi fosse un accurato controllo delle linee guida impartite dal direttore lavori (se è in loco) dal capo dell’impresa. Ricorda che tu, in qualità di committente, sei sempre responsabile dinnanzi al condominio. E’ vero anche che nel caso di eventuali pendenze legali potresti successivamente rivalerti sull’impresa ed altre figure professionali di cantiere se proverai che proprio loro non hanno fatto nulla per far rispettare le linee guida ma non è mai una cosa piacevole e priva di costi.
Ad ogni modo, oltre a quanto ti ho appena menzionato, per non incorrere nelle lamentele da parte di certi condomini che talvolta arrivano a bussarti alla porta appena sentono il primo rumore di martello posso consigliarti già da ora di mettere in pratica questi consigli per avere, durante i lavori di demolizione e ripristino, una vita quanto più tranquilla certa di aver ottemperato a tutte le attenzioni del caso.
Quindi relativamente all’inizio dei lavori edili nella tua unità parti con l’inviare almeno 10 giorni prima una mail all’amministratore (un esempio lo trovi quì sotto) comunicandogli l’inizio dei lavori, il nominativo del responsabile di cantiere se diverso da quello dell’impresa edile incaricata. E’ consigliabile recuperare prima dalla ditta e poi allegare nella succitata mail la copia del durc (documento di regolarità contributiva) e della polizza professionale dell’impresa stessa per garantire al condominio il diritto al rimborso in caso di eventuali danni accidentali alle parti comuni provocati dalla disattenzione o imperizia dei vari operai. In caso di sospensione delle forniture centralizzate (acqua e riscaldamento) che comportano un’attività sugli impianti condominiali, l’amministratore richiederà l’intervento di sospensione/riattivazione direttamente alle ditte preposte ossia una ditta termotecnica per quanto riguarda l’attività di chiusura temporanea del riscaldamento, mentre l’idraulico per l’attività relativa alla sospensione dell’acqua. Il diritto di uscita di tali ditte, a seconda del contratto stipulato a monte dal condominio, hanno un costo fisso che sarà a tuo carico in quanto richiedente del servizio e che potrai saldare una volta terminato l’intervento con la presentazione della fattura a te intestata oppure direttamente nel rendiconto consuntivo a fine anno alla voce “spese personali”. Scegli tu!
Gent.mo Amministratore, con la presente comunico che dal giorno……………………….(inserisci la data di inizio lavori) è previsto l’inizio dei lavori di ristrutturazione della mia unità sita al piano……………. della scala…………………..nel condominio …………………………….. (nome condominio o via/civico di riferimento) da Lei amministrato. In allegato Le anticipo il durc e la polizza professionale della ditta incaricata a svolgere i suddetti lavori nella mia proprietà. I lavori, salvo ritardi ad oggi non previsti, termineranno indicativamente il giorno…………………….. . Anticipo inoltre che la suddetta ditta, per mio tramite ed al fine di sostituire le tubazioni di acqua e riscaldamento in sicurezza, avvisa che sarà necessaria la temporanea sospensione dell’acqua condominiale e del riscaldamento centralizzato. Per tale motivo chiedo gentilmente di darmi riscontro sulle modalità per contattare ed accordarmi con la ditta preposta per la data di chiusura temporanea delle utenze condominiali precisando altresì che eventuali costi saranno da me sostenuti a presentazione della fattura a me intestata (oppure ricorda che puoi scegliere di posticipare i costi nel rendiconto consuntivo di fine gestione alla voce spese personali). Una settimana prima dell’inizio dei lavori nell’unità medesima sarà mia cura informare tutti i condomini affiggendo nella bacheca condominiale idoneo avviso di inizio e presunta fine. Per ogni comunicazione di carattere tecnico comunico che il referente responsabile dei lavori è
l’Arch./Geom. ……………………………………. (inserisci il nome del responsabile lavori)
n. tel………………………………………………………………………… mail………………………………………………………………………………….
che in caso di necessità provvederà a contattarLa direttamente.
In attesa di riscontro, porgo cordiali saluti.
L’avviso che esporrai in bacheca condominiale sarà:
Gent.mi Sigg. Condomini, come da preventiva informazione già resa all’amministratore Vi informo che dal giorno………………………………….. al giorno………………………………………. saranno eseguiti i lavori di ristrutturazione all’interno della mia unità, scala…………………. piano…………………………….. .
Scusandomi sin d’ora per il disagio arrecato, inserisco in calce i riferimenti del responsabile lavori della ditta esecutrice che rimane a disposizione per qualunque comunicazione. Cordiali saluti.
rif. ditta…………………………………………………………………….
responsabile Arch/Geom…………………………………………………………………….
n. tel……………………………………………………………………………
mail………………………………………………………………………..
Nel contempo ti ricordo alcune norme utili che, pur non sempre contenute nel regolamento, il condominio chiede vengano comunque rispettate.
- meglio non depositare per un tempo prolungato gli strumenti di lavoro e/o accatastare macerie e/o materiali di risulta di qualunque genere sulle parti comuni, anche se non di intenso transito.
- è consentita la temporanea sosta del veicolo dell’impresa sul suolo condominiale (area cortile) esclusivamente per il tempo necessario al carico/scarico allorché il veicolo dovrà essere spostato esternamente su suolo pubblico.
- è sempre bene delimitare per il tempo necessario al carico/scarico e con nastro di delimitazione la suddetta area condominiale interessata che non deve comunque inibire il passaggio dei condomini da/per gli accessi condominiali e privati, di eventuali mezzi di soccorso oltre all’uscita ed all’entrata dei veicoli da/per i propri boxes.
- per questioni di sicurezza condominiale il cancello carraio a parte il passaggio del veicolo da/per la zona di carico/scarico, sarebbe bene rimanesse sempre chiuso.
- è sempre vietato l’utilizzo dell’ascensore per il trasporto di materiali/attrezzature pesanti ed ingombranti al piano ma concesso esclusivamente per il trasporto di persone (quindi anche gli operai).
- in caso di accesso dagli androni condominiali e per preservare quanto più il lavoro di pulitura dell’addetto/a alle pulizie o custode è meglio far provvedere (con l’apposizione di resistenti teli plastificati) alla copertura degli ingressi, del piano di calpestio dell’ascensore e del piano ove è ubicata l’unità.
- per il trasporto di materiali/attrezzature al piano sarebbe decisamente meglio utilizzare un argano che si affacci, ove possibile, verso l’area di cortile col minore passaggio. In ogni caso è utile delimitare per il tempo necessario al carico/scarico e con nastro di delimitazione la suddetta area condominiale che, come predetto, non deve comunque inibire il passaggio dei condomini e di eventuali mezzi di soccorso. Altresì, durante la movimentazione dell’argano e nel rispetto della sicurezza condominiale (Testo Unico Sicurezza sul lavoro D.Lgs 81/08 ) ricorda che è obbligatoria la presenza a piano terra di un addetto dell’impresa impiegato al controllo e alla sicurezza delle persone in transito durante la movimentazione stessa. Nel caso in cui sia necessaria l’utilizzazione dell’argano, insistendo questa sul cortile condominiale e sulla facciata (parti comuni), diventa obbligatorio aver fornito all’amministrazione del condominio la copia dell’assicurazione professionale e del Durc in corso di validità della ditta esecutrice.
- ogni eventuale richiesta anticipata di sospensione temporanea di fornitura di acqua e gestione calore è meglio pervenga per tempo all’amministrazione in modo tale da permettergli di contattare a sua volta la ditta incaricata allo svuotamento degli impianti condominiali ed avvisare tutti con congruo preavviso. In tal caso, per le operazioni da te eventualmente richieste, ricorda che la ditta procede di solito con l’addebito che segue l’intervento di natura privata e la successiva emissione della fattura. L’amministratore ha già tutti i tuoi dati raccolti nel registro di anagrafe condominiale.
- qualunque danno occorso (anche inavvertitamente e da qualunque maestranza) agli impianti condominiali ed al condominio viene sempre voltato alla responsabile proprietà.
- comunica al responsabile lavori dell’impresa edile di rispettare gli orari di lavorazione consentiti nel rispetto del regolamento di Polizia Urbana e della tranquillità condominiale. Il regolamento potrebbe contenere una limitazione ancor più restrittiva.
- sovente il consiglio condominiale, il custode o la pulitrice dell’impresa di pulizie sono autorizzati a segnalare all’Amministratore il mancato rispetto di quanto sopra.
- per scongiurare danni alle unità sottostanti/soprastanti, sarebbe bene che il responsabile dei lavori prima di iniziare la demolizione si recasse presso le unità confinanti al fine di rilevare lo stato dei luoghi ed a tenerli monitorati durante l’avanzamento dei lavori. Resta inteso che durante la ristrutturazione nella suddetta unità ogni eventuale danno cagionato -anche per imperizia – alle unità confinanti (sia esse private o condominiali) è totalmente a carico dell’impresa danneggiante o del condomino committente dei lavori ove questa non si voglia assumere alcuna responsabilità.
- ricorda sempre che le operazioni di carico/scarico da/per l’unità soprastante del committente devono sempre essere effettuate con personale tecnico qualificato in loco nel rispetto del Testo Unico in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro (D.LGS 81/08), devono prevedere la delimitazione dell’area di lavoro e l’eliminazione di ogni pericolo e/o ostacolo che l’automezzo può creare.
Ricordati sempre che tu, in qualità di committente, manlevi l’amministrazione del condominio da ogni responsabilità quindi partiresti già alla grande se evitassi di prendere in considerazione imprese edili restie a fornirti la documentazione attestante la regolarità o cooperative che ogni giorno portano in cantiere operai sempre diversi e privi di attrezzatura idonea in materia di sicurezza.
Adesso hai tutto quello che ti serve per sapere come muoverti senza fare errori e per evitare malintesi con amministratore e condomini, per riconoscere i consigli “da bar” da quello che dice la normativa vigente, per riconoscere le imprese edili serie e per goderti in tranquillità i lavori che alla fine ti offriranno il risultato sperato.