Capita spesso che in un caldo mese di giugno tu sia ancora in città sospirando le meritate vacanze che giungeranno puntuali solo fra un mese e mezzo. Al di là dei weekend in montagna o al mare che di solito ricaricano provvisoriamente le energie, le serate infrasettimanali sono spesso trascorse sul balcone di casa alla ricerca di quella frescura serale divenuta ormai indispensabile. Talvolta capita che nel gruppo whatsapp qualche tuo amico o collega proponga una cena conviviale per passare qualche ora in buona compagnia. Naturalmente, benché i condizionatori regalino un fresco irrinunciabile da pace dei sensi, alcuni invitati decidono comunque di uscire sul tuo balcone di casa per fumare e gossippare. Il clima della festa è decisamente ottimo fino a quando uno dei tuoi ospiti nota una vistosa apertura sul soffitto (cielino) del balcone soprastante e dei calcinacci sul tuo pavimento. Ti avvisa, tu arrivi e meravigliato accetti passivamente la disfatta. Al di là della figuraccia, pensi e ringrazi tutti i santi del paradiso che il distacco non abbia nel frattempo causato ferite ai tuoi ospiti o ai passanti che transitavano sul marciapiede di sotto altrimenti le responsabilità sarebbero potute essere decisamente più gravi. Naturalmente la sera dopo la festa, radunati i pezzi distaccatisi, controlli e fotografi pensando già a come potrai fare per individuare un responsabile ed esortarlo ad una messa in sicurezza urgente finalizzata poi ad un ripristino totale ed a un risarcimento nel caso in cui l’arredo e gli oggetti sul tuo balcone siano stati danneggiati.
Ma chi è il responsabile di tutto questo? Un danno dal balcone soprastante chi lo deve ripristinare? Il condominio o il proprietario del piano sopra? Forse tu? Mettiti comodo! Ora ti svelo tutto ed alla fine di questa guida saprai finalmente come comportarti per ottenere sia la messa in sicurezza che il contestuale ripristino oltre ad un eventuale rimborso e alla tranquillità di poter tornare ad usufruire senza paure del tuo spazio esterno.
Innanzitutto il primo passaggio fondamentale è comprendere il significato di balcone aggettante, balcone incassato (a loggia o castello) e come uscire da una situazione come quella descritta poco fa al netto di tutte le caratteristiche tecniche nello specifico che all’atto pratico potrebbero crearti solo confusione.
- Balcone aggettante è il balcone che sporge dalla facciata dell’edificio ed è considerato il prolungamento verso l’esterno del corrispondente appartamento e, pur impilato sopra o sotto gli altri, è una struttura totalmente indipendente e non collegata con gli altri balconi..
- Balcone incassato è il balcone che non sporge dalla facciata ma anzi è posto all’interno di essa che lo ingloba integralmente nella sua struttura dando l’idea di sembrare da fuori una rientranza aperta sul solo lato frontale e chiusa sugli altri tre lati.
Ora che ti ho svelato come distinguere il tuo balcone senza avere necessariamente particolari conoscenze in ambito ingegneristico o strutturale, possiamo passare a come riconoscere chi dovrà sostenere a propria cura le spese per il ripristino.
Devi sapere innanzitutto che la responsabilità e quindi l’incombenza dell’esborso economico per la messa in sicurezza ed il ripristino varia a seconda della tipologia di balcone e dall’individuazione degli elementi ammalorati che hanno generato i distacchi della struttura, per dirla più facile, quale evento ha generato il distacco dei pezzi.
In che senso? Te lo spiego subito. Parliamo delle parti strutturali che compongono i balconi.
I balconi aggettanti come quelli incassati per la loro conformazione sono costituiti da elementi ben definiti come il piano di calpestio (pavimentazione del balcone), la soletta (che sostiene il piano), il frontalino (situato al margine più basso e più esterno del balcone aggettante è una porzione orizzontale solitamente in muratura considerata la “facciata” del tuo balcone che, per intenderci, vedi dal marciapiede), il sottobalcone o intradosso (detto anche cielino è la parte più bassa del balcone aggettante ovvero quello che dalla tua proprietà sottostante scorgi se alzi lo sguardo), il parapetto (la cui spesa è del condominio se è ripreso nel regolamento condominiale alla stregua dell’art. 1117 C.C. come parte comune perché è considerato un elemento architettonico di decoro che restituisce anche un incremento del valore delle singole unità) svolge in primis una funzione di sicurezza ovvero protegge l’affaccio con lo scopo di evitare la caduta accidentale di persone, animali e/o oggetti da altezze considerevoli dalle quali è implicito un alto rischio di perimento.
Controllato quindi ora se il tuo balcone è aggettante o incassato, procediamo a valutare responsabilità ed esborsi. Tranne che per il motivo sopra descritto in cui il parapetto – o altri elementi dei balconi – fossero “nero su bianco” riportati nel regolamento condominiale come parte comune (nel caso lo trovi all’inizio del documento), la prima cosa da fare all’atto pratico è semplicemente andare sul tuo balcone, alzare lo sguardo e cercare di capire da dove ha avuto origine il distacco. Premesso che le cause dei distacchi possono essere molte, sulla base della mia esperienza quelle principali sono derivanti da eventi atmosferici associati ad un pessimo stato di manutenzione della struttura superiore (acqua piovana o acqua di irrigazione piante che si infiltra nel piano di calpestio del balcone soprastante che, non più correttamente impermeabilizzato, inizia ad erodere il calcestruzzo fino a far crollare pezzi sopra la tua testa) oppure una carente o addirittura assente sigillatura tra la zoccolatura del piano del balcone che, scendendo dalla parete condominiale, fa filtrare acqua nelle sue giunture fino a danneggiare anche finestre e porte finestre sottostanti. Altre cause, più o meno frequenti, potrebbero essere ascritte ad un’otturazione dei gocciolatoi (canali di scarico che permettono alle acque meteoriche di defluire esternamente dal tuo balcone) dovuta ad una totale assenza di manutenzione come per esempio una scollatura dal frontalino o dei capelli/peli di cane aggrovigliati al suo interno. Un grande consiglio che ti do è quello di non sottovalutare nemmeno i recenti lavori di impermeabilizzazione del balcone soprastante perché potrebbero essere stati eseguiti male dall’impresa edile in cui oggi siamo a rilevarne un pessimo risultato. Naturalmente per quest’ultimo aspetto, ma lo approfondiremo più avanti in un tutorial ad hoc, potresti riscontrare simili problemi anche dopo aver acquistato la nuova casa ossia quando i difetti di costruzione (per esempio un’impermeabilizzazione fatta male e/o con materiali scadenti) si verificano dopo qualche anno dal rogito.
Tornando a noi…
Al verificarsi di tali eventi su balconi aggettanti (della clausola del parapetto ne abbiamo parlato prima, ricordi?) la responsabilità è del proprietario soprastante ed è a lui che spetta intervenire con urgenza per la messa in sicurezza dei luoghi, il ripristino e il rimborso di eventuali oggetti o arredi che ti ha danneggiato. Proprio per darti un riferimento normativo l’art. 2051 C.C. cita che “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Anche la Cassazione con la sentenza 04/07/2004 n. 14576 è arrivata alla conclusione che in materia di spese di manutenzione dei balconi aggettanti “i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa”.
Quì di seguito il testo della mail (o se preferisci la via più formale, della raccomandata) da inviare al soprastante condomino:
Gent.mo Sig………………………………, Le comunico che il giorno ……………………………..(inserire il giorno della scoperta del distacco) ho notato sul pavimento del mio balcone dei pezzi distaccatisi dal suo che, pur rappresentando tuttora un rischio per la nostra incolumità e quella dei passanti sul sottostante marciapiede, hanno danneggiato l’arredo ed alcuni oggetti ivi riposti di cui inoltro lista. La presente per chiederLe gentilmente di provvedere a far eseguire con urgenza un intervento finalizzato alla messa in sicurezza del sottobalcone ed al successivo ripristino confermandoLe sin d’ora la mia disponibilità a dare accesso alla Sua impresa edile. La autorizzo a comunicare i miei riferimenti al responsabile di quest’ultima al fine di prendere con me contatto diretto. In allegato si inviano foto e video dello stato attuale dei luoghi (ricordati di inserire foto e video che evidenziano i pezzi distaccatisi, lista e foto di eventuale arredo ed oggetti danneggiati, un tuo contatto diretto per farti chiamare). Cordiali saluti.
Naturalmente questa prima richiesta di contatto di solito è sufficiente – e ragionevole! – per far attivare il soprastante proprietario; tutt’al più in caso di inerzia di quest’ultimo sarebbe utile interpellare l’amministratore per segnalare il problema (ancorché – ricordiamolo – fa parte inizialmente della sfera privata) richiedendo di interagire a rinforzo della questione. Ancora senza un esito, l’amministratore provvederà ad inviargli una prima diffida invitandolo a rispettare la dead line ed in caso contrario, per eliminare ogni rischio legato alla sicurezza, il Condominio stesso (anticipando a proprie spese) potrebbe inviare sul posto uno strutturista per periziare i luoghi pericolanti e redigere una relazione che sarà formalizzata all’Ufficio Tecnico preposto del Comune della tua città il quale provvederà successivamente ad aprire una pratica finalizzata all’emissione di un’ordinanza per la rimozione tempestiva di pezzi ancora pericolanti e la messa in sicurezza dei luoghi. Parallelamente all’ordinanza che è sempre bene rispettare onde evitare pesanti sanzioni di carattere civile e penale, puoi decidere se iniziare parallelamente una fase stragiudiziale insieme al tuo Avvocato di fiducia nei confronti del condomino di sopra per vederti rimborsati i danni che i distacchi ti hanno cagionato. Il Condominio, a sua volta, potrà assumere altrettanto parallelamente una specifica delibera assembleare (con il quorum dettato dall’art. 1136 2 comma – la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio) per vedersi ristorare, sempre dal “Sig. Rossi”, i costi tecnici anticipatamente sostenuti.
Per riassumere, abbiamo visto che la responsabilità e le spese sono condominiali se le parti del balcone per forma e colori svolgono prettamente una funzione estetica che da valore al condominio nella sua armonia. Vediamo ora se tali distacchi si verificano sui balconi incassati. Sei pronto? via…
Ebbene, questo tipo di balconi si differenziano dai precedenti per il fatto che, considerata la loro forma ad incasso, sono considerati solai (struttura piana orizzontale che costituisce la copertura e il sostegno dei piani intermedi degli edifici) ed appartengono ai proprietari dei due piani ossia al soprastante condomino il piano di calpestio mentre al sottostante il sottobalcone svolgendo quindi contemporaneamente funzione di separazione, di copertura e di sostegno. Anche nei termini di ripartizioni della spesa, oltre che dell’implicita responsabilità, qualora un distacco o un ammaloramento pregiudichi la salubrità della struttura il costo va suddiviso a metà. L’art. 1125 C.C. cita infatti “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani, l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”
A rinforzo di quanto predetto devi sapere che anche la stessa Corte di Cassazione si è pronunciata in merito con la sentenza n.637 del 21 gennaio 2000 stabilendo che i balconi incassati sono strutture che possono essere considerate alla stregua dei solai.
In una guida successiva parleremo di terrazzi, delle modalità di intervento e di ripartizione delle spese.
Ferma! Ferma! In realtà ci sono anche altre tipologie di balconi che, soprattutto a Milano e provincia, non fanno più parte dell’architettura moderna sempre alla ricerca del miglior efficientamento energetico e dei più evoluti sistemi tecnologici bensì ricordano il dopoguerra, quel mondo dove c’era bisogno di casa e di convivenza sociale fino a farne “condominio”. Le case di ringhiera erano case povere con servizi in comune che appartengono tuttora ad una storia nemmeno troppo lontana. Oggi le case di ringhiera sono catalogate come “case vecchia Milano”, situate in zone centrali ma anche periferiche, se ben tenute anche a livello condominiale, possono attrarre molti intenditori in grado di fare offerte commerciali più che accettabili.
E dunque, se fosse necessario un ripristino dei balconi lunghi delle case di ringhiera?
Le regole per la ripartizione delle spese sono identiche a quelle dei balconi aggettanti ma con la differenza che, essendo ciascun balcone molto lungo in quanto da accesso a più appartamenti posti sullo stesso piano, i costi per la manutenzione e la ricostruzione sono a carico dei proprietari di tutti gli appartamenti che questo serve mentre parapetti (che di solito sono di ferro) piastrelle decorate ed eventuali intonaci ornamentali sono a carico di tutto il condominio in quanto non è possibile distinguere con precisione gli elementi della facciata e quelli della balconata stessa.
Anche nel caso in cui un balcone aggettante sia suddiviso tra due proprietà attraverso un divisorio di vetro o un muro, per la spesa di manutenzione e/o rifacimento segue la stessa regola di prima ovvero i due proprietari che lo utilizzano concorrono alla spesa per la loro metà.
Per finire, abbiamo visto quindi come comportarsi in caso di distacchi provenienti dal sottobalcone superiore, come distinguere i più comuni balconi, quali e di chi sono le responsabilità e come vengono ripartite le varie spese di pristino. Ricorda che oltre a questo ci sono i regolamenti e le loro regole condominiali e comunali da rispettare: per quanto riguarda l’utilizzo dei propri balconi possono pretendere arredi ben saldi al piano, una piccola griglia elettrica che non crei fastidi ai vicini con odori e fumo, risciacquare pavimenti impedendo ai detersivi di convogliare nello scarico del balcone e finire sulla testa di qualche passante o del proprietario del piano di sotto, un allestimento floreale che permetta ai tuoi portavasi di stare agganciati verso l’interno e l’installazione di tende parasole che non puoi agganciare alla soletta del balcone soprastante senza il preventivo consenso del suo proprietario (Cassazione sentenza n. 15913 del 17 luglio 2007).
Naturalmente questi sono solo alcuni esempi. Nel caso avessi bisogno di rispondere ad un quesito personale più specifico sono a tua disposizione con un team di avvocati e colleghi.