Abbiamo visto come la vita in condominio ti esponga a diritti, a doveri, a vantaggi e purtroppo a degli svantaggi che talvolta possono prendere una brutta piega fino a tramutarsi in situazioni davvero fastidiose a cui però è necessario porre rimedio con estrema tempestività e, se non si è preparati, anche a spiacevoli esborsi economici che possono arrivare persino a preoccupare la tranquillità economica personale.
In questo tutorial ti spiegherò, passo per passo, come affrontare tutte quelle situazioni che si creano a seguito di rotture di tubazioni di acqua condotta siano esse provenienti dall’abitazione soprastante la tua che da dietro i muri del tuo bagno o della tua cucina e che, purtroppo, accadono così maledettamente all’improvviso tanto da non aver mai il tempo di metabolizzarle e poterle quindi affrontare correttamente ma al contrario, vista la frenesia a cui solitamente inducono, ti obbligano a prendere la prima soluzione che ti si presenta davanti, qualunque essa sia, a qualunque costo ti venga proposta. E poi…?
Ti capisco benissimo. Sei stato appena preso alla sprovvista perché sei rientrato in casa da poco e ti sei accorto di una vistosa perdita provenire da dietro il muro del tuo bagno, oppure eri in un’altra stanza e sentivi sgocciolare ripetutamente fino a vedere che dal plafone sopra il tuo wc scendeva una cascata. Ora sei, tuo malgrado, in una situazione che sa di tutto tranne che di tranquillità. La prima cosa che ti viene in mente è fare una ricerca con Google e, pensando sia la salvezza, ti affidi a una ditta qualsiasi che promette di intervenire 24h ed entro un paio d’ore. No!!! Fermati! Anzi ti consiglio di leggere questa guida prima che accadano vicende simili e non sei adeguatamente preparato a risolvere nel migliore dei modi.
Una perdita in casa, sia che la crei il tuo appartamento o che tu la subisca, non è mai una bella esperienza perché sta a significare che oltre al ripercuotersi sul tuo tempo e sul tuo stato d’animo, prende di mira anche gli oggetti personali a cui tieni (specie se sono elettronici) e, come se non bastasse, il disagio di ripristinare alla svelta un ambiente insalubre senza dimenticare che l’esborso economico per sistemare tutto e riportare allo stato precedente casa tua e quella del proprietario sottostante che probabilmente hai danneggiato, coi relativi danni al contenuto che rimane sempre un punto doloroso.
Se stai cercando di capire quindi come comportarti a seguito di questi eventi, ecco, te lo svelo subito.
Per dovuta premessa, ti faccio presente che ogni luogo della tua casa può essere oggetto di infiltrazioni dato che al di là dei muri verticali corrono le classiche tubazioni condominiali chiamate in gergo tecnico “montanti” la cui funzione è quella di raccogliere le acque di scarico provenienti da cucine e bagni delle rispettive unità abitative e convogliarle in quest’unico condotto verticale discensionale diretto alla fossa biologica del condominio che le condurrà a sua volta alla fognatura pubblica posta sotto ogni piano stradale.
Quindi adesso, dal momento che abbiamo scoperto il fattaccio ed una piccola menzione sul significato di montante, come dobbiamo comportarci?
La situazione ovviamente porta a delle fasi concitate e sembra che ora il nervosismo e l’agitazione per non sapere come affrontare la situazione vadano per la maggiore. Stai calmo, non innervosirti che si sistema tutto.
Intanto, se sei il danneggiato ed il percolamento proviene dall’appartamento soprastante nella zona del plafone il guasto (ovvero una rottura del tubo o un distacco di una giuntura), nella stragrande maggioranza dei casi ed a seconda del colore non propriamente trasparente, potrebbe essersi verificato sul tratto di scarico (in gergo “braga”) soprastante tra il punto dove scende più acqua sul tuo plafone ed il muro laterale dove, come ti dicevo, è alloggiata la tubazione condominiale di recupero delle acque reflue. Se, al contrario, il percolamento riporta ad un liquido decisamente più trasparente potrebbe essere con buona probabilità che si sia bucata la cassetta del wc soprastante o la tubazione di mandata dell’acqua del passo rapido (se l’appartamento sopra ne è provvisto) o ancora qualche tubazione di carico o scarico del lavandino o della doccia/vasca. A parte questi casi dove il percolamento può decisamente insistere in modo importante ma solo se viene utilizzato e difficilmente il proprietario del piano di sopra se ne accorge all’instante perché tali tubi sono dentro i muri, gli altri guasti che possiamo individuare dalla rottura del tubo di scarico o di carico della lavatrice o lavastoviglie (esterno ai muri), alla perdita di un rubinetto o di un tubo sotto al lavandino (esterno ai muri) sono guasti che prevedono un primo allagamento all’interno del piano soprastante su cui, se l’interruzione del flusso e la seguente asciugatura dal parte del soprastante proprietario sono tempestivi e l’acqua non ha fatto tempo a filtrare nel sottopavimento, raramente sotto vi saranno particolari danni se non probabilmente qualche piccola macchia che si asciuga velocemente tenendo aperte le finestre e facendo circolare aria oppure, se in possesso, con l’utilizzo di un deumidificatore per qualche ora al giorno.
Altri danni di piccola entità potrebbero rilevarsi a causa di problematiche legate alla carente o vetusta sigillatura a muro dei sanitari tali da permettere all’acqua, durante l’utilizzo degli stessi, un passaggio nelle piccole fessurazioni fino a raggiungere perpendicolarmente casa tua. Allo stesso modo, ma in sala, potresti evidenziare la stessa problematica nelle immediate adiacenze dei balconi o terrazzi in quanto l’acqua piovana, soprattutto durante le sempre più recenti bombe d’acqua, arriva puntuale.
Altri danni ingenti potrebbero verificarsi all’inizio della gestione termica ovvero quando la ditta termotecnica incaricata di accendere l’impianto vi provvede, salvo deroghe comunali, dal 15.10 di ogni anno al 15.04 di ogni anno. La maggioranza degli impianti di riscaldamento per funzionare fa scorrere, in altre tubazioni interne ai muri e collegate ai tuoi termosifoni, dell’acqua che gira nel circuito e proprio nei termosifoni giunge per essere propagata all’appartamento. Sovente capita che una valvola esterna del termosifone o una rottura nella tubazione interna possano far scendere anche copiosamente dell’acqua che, se non gestita tempestivamente, può purtroppo infiltrarsi in parecchie unità sottostanti.
Ora che ti ho elencato le varie casistiche e sei ancora con gli occhi in su per vedere cosa accade mentre nel frattempo non sai che fare e chi chiamare, stai tranquillo e mettiti comodo che adesso ti spiego come dovrai comportarti per risolvere al meglio. Pronto?
Innanzitutto, valutata la situazione e constatato che lo sgocciolamento persiste, sali subito all’appartamento di sopra ed avvisa gli occupanti (proprietari, inquilini, parenti o colf che siano) del problema ed esortali a chiudere immediatamente il rubinetto centrale dell’appartamento per interrompere qualunque flusso di carico dell’acqua ed evitare qualunque utilizzo dell’impianto idrico e di scarico di cucina e bagno. Invitali con urgenza a contattare una loro impresa edile/idraulico di fiducia che possa intervenire con estrema sollecitudine (entro poche ore) per mettere in sicurezza il loro impianto. Piccola parentesi: può capitare che il proprietario che ti danneggia sia in possesso di un’assicurazione privata che copre anche i danni che crea a seguito di infiltrazione, come in questo caso. Il contratto d’assicurazione stipulato, talvolta obbliga proprio il contraente (ovvero il proprietario di sopra) a rivolgersi ad una lista di imprese edili convenzionate con la stessa compagnia al fine di garantire un corretto avvio pratica per il rimborso assicurativo ai danneggiati. Quindi, alla luce di questo e della presenza di un’assicurazione privata, non contattare la prima ditta che capita perché il proprietario sopra potrebbe ostinarsi a voler chiamare una della lista e nel caso voler saldare la fattura solo a lei.
Se il proprietario invece ti comunica che non ha alcuna assicurazione privata che copre la sua unità e
se l’evento avviene durante un giorno feriale in orario di apertura dello studio di amministrazione, provvedi col proprietario del piano di sopra a contattare l’amministratore rammentandogli l’urgenza della chiamata e richiedendo l’invio urgente dell’impresa edile che solitamente interviene in condominio e che già conosce abbastanza bene i luoghi. Se al contrario l’evento avviene durante un giorno festivo o serale/notturno recati presso la bacheca condominiale a piano terra perché molto probabilmente (in realtà dovrebbe essere la regola!) il tuo amministratore ha affisso dei numeri 24h da contattare in casi come questo in cui l’intervento in emergenza deve essere garantito.
Se non sono affissi in bacheca potresti eventualmente trovarli sulla app/sito del condominio, nello spazio dedicato ai numeri di emergenza. In caso contrario tu ed il tuo vicino, con cui dovrai sempre cercare di avere un comportamento cordiale e collaborativo, potrete contattare una ditta di vostra conoscenza o cercata sul web con le migliori recensioni.
Nota bene, se il percolamento dovesse arrivare a compromettere da subito le strutture e ravvisassi pericolo di cedimenti o situazioni, che ad una prima analisi mettono a rischio la sicurezza delle persone, è assolutamente consigliabile contattare nell’immediato i Vigili del Fuoco al numero unico 112.
Nell’attesa, come dicevamo, che la ditta contattata venga a mettere in sicurezza l’impianto dell’appartamento soprastante hai il tempo necessario per fare una lista ed una valutazione del contenuto danneggiatosi (mobilio, tende, tappeti, lampadari, faretti, mensole, accessori bagno, elettrodomestici, ecc.); fai quante più foto possibili inquadrando anche nel dettaglio gli oggetti rovinati ma soprattutto è importantissimo effettuare un rilievo fotografico del muro ed un video in cui si evidenzia la caduta d’acqua riversarsi nel tuo appartamento.
Se la perdita invece deriva da una rottura della tubazione condominiale, il tuo interlocutore cambia e diventa il condominio ossia l’amministratore. La modalità di contatto è la medesima ossia sarà necessario, dopo aver avvertito anche al citofono i piani soprastanti avvertendoli di non scaricare perché è in corso una perdita nel tuo appartamento, provvedi a richiedere l’intervento dell’amministratore o rintracciando, sul sito o in app o in bacheca i numeri delle ditte 24h che ti menzionavo prima, il contatto della ditta preposta per esortarla a un intervento urgente. Se il guasto della tubazione condominiale (art. 1117 C.C. classificata come parte comune) avviene in prossimità della tua unità dovrai poi permettere l’ingresso dell’impresa edile del condominio perché è quest’ultimo nella persona dell’amministratore che sarà responsabile del guasto, dei lavori di parziale demolizione nel tuo bagno/cucina, dei lavori di parziale ricostruzione e dei costi che dovrà sostenere in toto perché il tubo è proprietà condominiale. Naturalmente l’amministratore non potrà impedire che avvenga il ripristino e, come già detto, dovrà ottemperare nel modo migliore affinché i lavori vengano svolti con tempestività per non interrompere i servizi condominiali e non prolungare ulteriormente i disagi nella tua abitazione.
Naturalmente anche in questo caso le foto sono necessarie e, anche se la ditta ed il geometra intervenuti a ripristinare la tubazione condominiale si sono già adoperati per farle, falle anche tu, fidati! Potresti aver necessità di dimostrare i danni occorsi in un’eventuale fase di contraddittorio.
Una volta che si è ripristinato tutto, come ti accennavo però, occorre parlare chiaramente di rimborso ossia chi salda le fatture dei lavori di ripristino e chi provvede a ristorare i danni ai muri ed al contenuto dei danneggiati.
Qui c’è sicuramente da fare un bel distinguo su quale assicurazione dovrebbe intervenire per rimborsare i danni cagionati dal percolamento. Di certo è che qualcuno dovrà pur rimborsare!
Pochi minuti fa, ti ho anticipato l’esistenza delle polizze personali che coprono l’unità. Ebbene, queste polizze che ritengo fondamentali sono sempre più diffuse e complete. All’atto pratico sono un contratto assicurativo stipulato privatamente dal singolo proprietario di casa che, volendosi mettere al riparo dai rischi, decide consapevolmente di proteggere il proprio ambiente domestico e salvaguardare la propria famiglia con un prodotto assicurativo che può coprire i danni all’abitazione ed al suo contenuto appunto. Ma anche sui furti, incendi, scoppi o eventi atmosferici che nella maggioranza dei casi portano ai black out talvolta letali per le apparecchiature elettroniche ed elettrodomestici vari. Naturalmente, come nel tuo caso, coprono i danni involontari provocati a terzi che talvolta, abbiamo visto, potrebbero davvero farci passare notti insonni. La copertura parziale o globale può essere estesa anche ai componenti del tuo nucleo familiare e ai tuoi animali domestici. Sei tu che scegli quali garanzie sono più adatte a te per rendere la polizza uno scudo contro qualunque rischio.
Ora nel caso che tu sia il danneggiato non devi richiamare l’attenzione di alcuna assicurazione. Nel caso in cui a danneggiarti sia stata una tubazione/impianto utilizzato solo dall’appartamento di sopra interverrà comunque al rimborso la polizza condominiale globale fabbricati e, se il condomino soprastante ne è in possesso, a supporto di quest’ultima subentrerà quella privata che copre l’appartamento. Diversamente la quota residua non rimborsata dall’assicurazione condominiale rimane a carico del proprietario soprastante. Nel caso in cui a danneggiarti sia stata una tubazione/impianto condominiale non vi sarà nessuna quota da rimborsare al condominio che effettua i lavori sul montante condominiale e ripristina i tuoi luoghi ove quest’ultimo viene intercettato anzi, se avrai pure del contenuto danneggiato, dovrai dichiararlo all’amministrazione che provvederà a richiamare la stessa polizza condominiale per il rimborso.
Ma quando con più probabilità subentra il solo rimborso dell’assicurazione privata? Dobbiamo aspettarcelo quando una negligenza (un secchio d’acqua rovesciato accidentalmente, un rubinetto dimenticato aperto, ecc.) del proprietario, di un suo famigliare o un suo domestico causano un danno non liquidabile dal condominio poiché totalmente estraneo alla globale fabbricati stipulata da quest’ultimo.
Diverso ancora è se l’impresa edile che sta eseguendo dei lavori di ristrutturazione al piano soprastante commette un qualsiasi errore dovuto a imprudenza o imperizia (es. una rimozione di una tubazione con al suo interno ancora dell’acqua che fuoriuscendo crea un temporaneo allagamento del cantiere che si riversa di sotto, lo sfondamento del muro di confine con altra proprietà, ecc.). In questo caso sarà la compagnia assicurativa dell’impresa edile a dover intervenire per il ristoro dei danni se sussiste la presenza di una polizza di responsabilità civile verso terzi (RCT) che ritengo sia sempre necessario possedere per non incorrere, come in questo caso, in aggravi economici dovuti a risarcimenti verso terzi a causa di incidenti legati all’attività dell’impresa stessa. Potrebbe anche accadere però che, eseguite le opportune valutazioni dei danni, l’impresa edile ti proponga di voler raggiungere subito un accordo proponendoti di eseguire l’indomani, a propria cura e spese, il ripristino integrale dei muri e delle strutture oggetto del sinistro. Naturalmente se il contenuto è danneggiato dovrete stabilire a parte un equo rimborso.
Sia chiaro, non è una regola ma valuta bene perché può rappresentare un’opportunità vantaggiosa soprattutto in termini di tempistiche.
Ora, sconfinata l’esigenza di contattare l’amministrazione per i summenzionati motivi di emergenza, ti svelo l’iter burocratico ed i passaggi tra amministrazione condominiale e compagnie assicurative, dall’apertura della pratica all’ottenimento del rimborso.
Per qualunque danno subìto e non più tardi di una settimana dall’evento comunica all’amministratore con una mail o se preferisci una PEC una chiara esposizione dei fatti accaduti, una lista dei danni che hai subìto ai muri del tuo locale come alle strutture (es. cassonetto della tapparella marcito, il motore della tapparella elettrica che si è guastato, piastrelle gonfiatesi a causa del muro intriso di acqua, ecc.) ed al contenuto rovinato (mensole, sanitari, mobilio, oggetti, elettrodomestici, luci, ecc.). A questo punto una volta che hai ben chiaro cosa si sia danneggiato, il consiglio che ti do è di contattare autonomamente i vari tecnici affinché ti “certifichino” con una relazione e sempre su carta intestata il costo di massima per riportare il bene al totale ripristino. Nel caso l’oggetto fosse irrecuperabile, il tecnico dovrà “certificare” che il pezzo non è più riparabile indicandone il motivo e consigliandone il riacquisto che naturalmente dovrai comunicare all’amministratore.
Se la perdita proveniente dal piano di sopra è stata importante tale da mandarti anche in black out temporaneo l’appartamento, ti consiglio vivamente di contattare un elettricista per un controllo generale avendo cura di richiedere allo stesso modo una relazione sullo stato attuale del tuo impianto elettrico con l’esatta indicazione dei costi per un eventuale ripristino.
Se sei colui che danneggia i piani sottostanti o quelli accanto ricorda sempre di aggiungere nella mail che invierai all’amministratore (e se logicamente ne sei in possesso) anche il numero di riferimento della tua polizza personale, la mail, il telefono dell’agenzia assicurativa presso cui è depositata e se lo ricordi il nome del tuo referente. Sarà necessario allegare le fatture di spesa per il ripristino della tua tubazione guasta (o i preventivi ma in questo caso difficilmente sarà corrisposta anche l’IVA) e gli eventuali costi già sostenuti per sistemare i danni di muri e strutture ai confinanti. Il contenuto lascia che lo valuti la tua assicurazione e quella condominiale. Da qui in poi farà tutto il tuo amministratore, le agenzie ed i periti della polizza condominiale e della tua polizza personale.
E’ molto importante che i muri si asciughino completamente prima di tinteggiare i locali, solitamente l’imbianchino avvisa sempre anche perché il lavoro di ripristino viene rimborsato una sola volta dalle compagnie.
Sappi che nessuno è obbligato ad accettare il rimborso assicurativo, se non sei d’accordo perché è eccessivamente basso puoi discutere civilmente col perito asserendo i motivi che non ti trovano favorevole alla proposta. Naturalmente se non accetti il rimborso e la trattativa è chiusa puoi adire alle vie legali chiamando in causa il condominio e il danneggiante (se è diverso dal condominio) ed aprire una fase stragiudiziale per contestarne l’offerta economica che non ritieni congrua.
Tornando a noi, ora che hai riportato nella tua mail* la lista dei danni e/o dei ripristini, le relazioni tecniche e i vari preventivi allega tutte le foto/video che ti avevo detto prima di fare, richiedi l’apertura della pratica all’amministratore che dovrà attivarsi presso la compagnia assicurativa per la denuncia del sinistro, inserisci tutti i tuoi riferimenti IBAN, telefonici specificando l’orario ed eventuali altre modalità per essere contattato dal perito incaricato di raggiungere il tuo domicilio per una visione sommaria dei luoghi. Ultimamente, invece di un incontro in loco, sempre più studi peritali tentano di accorciare i tempi accordandosi col danneggiato per una videochiamata. Questa pratica, nata durante la pandemia sanitaria di qualche anno fa, ha riscosso talmente successo che in futuro potrebbe diventare prassi.
*Qui un modello già precompilato da mandare all’amministratore.
Spett.le Amministratore …………………….., a seguito di guasto avvenuto in data ……………….. sulla tubazione ———————————————-(specificare la natura del guasto) situata nell’appartamento di proprietà………………………………………….(specificare il cognome del proprietario) situata al ……………………………..(specificare scala e piano) vi è stata una perdita che si è riversata nell’unità di proprietà …………………………………danneggiando muri, strutture e mobilio/scaffali, elettrodomestici oltre al contenuto riposto nel locale stesso di cui ve ne forniamo una lista.
E’ stato necessario intervenire sollecitamente con la pulizia dei luoghi, poi con la messa in sicurezza delle tubazioni danneggiate e delle strutture per non pregiudicare ulteriormente la salubrità e la stabilità dei locali al fine di interrompere qualunque disagio alle unità abitative. Si comunica che tutti i costi relativi ai ripristini sono stati sostenuti interamente da ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, (indicare se dal Condominio o dalla proprietà) che non recupera l’I.v.a.. In virtù di quanto sopra, Vi preghiamo quindi voler far aprire il sinistro presso la compagnia assicurativa del condominio per permettergli di inviare il tecnico per la constatazione dei danni ed istituire la chiusura della pratica per il rimborso.
Alla presente si allega………………………………(indicare gli allegati già citati pocanzi)
Cordiali saluti.
Rif. indicare il vostro nome / cognome
indirizzo
mail – telefono
orario di reperibilità
codice iban
indicare (se danneggiante) i riferimenti della polizza personale e del referente dell’agenzia assic.
L’incontro di presenza o in videochiamata col perito potrebbero tenersi in media nei 20 giorni successivi dopo l’apertura della pratica. Quest’ultimo, con davanti la vostra documentazione inoltratagli dall’amministratore e che sarà oggetto di colloquio, potrebbe già proporti “in soldoni” un indennizzo che se accordi ti formalizzerà successivamente con bonifico. Se il contatto dopo tale data non avviene, potrebbe esserci un intoppo burocratico che non permette l’avanzamento della pratica. Devi sentire l’amministratore e chiedere informazioni a lui.
Ricorda che se sei danneggiato ed oltre al danno ai muri ed alle strutture hai anche danni al contenuto (sopra abbiamo già visto cosa si intende per contenuto) le compagnie assicurative nella stragrande maggioranza dei casi separano i due sinistri ovvero il sinistro ai muri e alle strutture segue un rimborso ed il contenuto un altro.
Relativamente alla questione dei rimborsi e sul perché subentrino più assicurazioni in un unico sinistro, sul sito Ania (Associazione Nazionale fra le Imprese Assicuratrici) è disponibile l’accordo per la gestione dei sinistri in coassicurazione indiretta relativi a polizze incendio e/o furto o a polizze multirischio che prevedono tali garanzie con la lista di quali compagnie assicurative vi aderiscono.
Naturalmente ci sono prodotti assicurativi più o meno interessanti, ma se volessi un consiglio su quali reputo migliori allora contattami pure.
Ci sono sicuramente anche molte altre strutture comuni che possono danneggiare la proprietà, nelle prossime guide le vedremo insieme e capiremo come far valere le proprie ragioni con il condominio.