Oggi pomeriggio al tuo rientro a casa il custode ti ha consegnato la convocazione per l’assemblea ordinaria che si terrà la prossima settimana nella saletta condominiale e, scorrendo i vari punti all’ordine del giorno, noti che sarà posto in discussione anche quello relativo alla nomina dell’amministratore. Proprio un mese fa voi condomini avevate ricevuto la lettera dell’attuale che comunicava di volersi dimettere dall’incarico e, per dirla tutta, sembra proprio che il suo operato di questi ultimi anni sia stato particolarmente carente e sempre più incerto vista la costante irreperibilità dovuta all’impossibilità di poter interagire con lui con ogni mezzo.
Una situazione che ha solo esteso a macchia d’olio un malcontento già abbastanza diffuso tra i condomini. Nei giorni scorsi i consiglieri si sono ritrovati in quella saletta condominiale per valutare il da farsi, hanno già affisso presso la bacheca condominiale un avviso che inviterà tutti i condomini a presenziare agli incontri ad hoc dove saranno presentati i nuovi candidati all’amministrazione del palazzo, a prendere visione delle offerte (che saranno poi discusse e deliberate nella prossima assemblea) e a “strappare” promesse affinché, se scelti, il loro operato dovrà essere migliore dell’amministratore precedente.
Prima di iniziare ad entrare nel vivo è però giusto farti presente che anche tu in qualità di condomina, o condomino che dir si voglia, hai il pieno diritto di proporre uno o più nominativi di candidati amministratori da far valutare/deliberare alla collegialità, non è affatto una prerogativa dei consiglieri o di pochi eletti.
A questo punto sono certo che la prima domanda che vorresti farmi è: “ma io come posso sapere se il professionista che propongo può davvero fare l’amministratore di condominio e possiede i giusti requisiti?” ed ancora “ma gli altri condomini saranno più informati di me sulla normativa in vigore?”
Non preoccuparti, nel corso di questa guida ti spiegherò io nel dettaglio come saper distinguere un vero Amministratore condominiale che svolge la professione nel rispetto della normativa vigente da uno chiunque che non ha requisiti e non può offrirvi alcuna garanzia.
Dopo aver letto questa guida, durante l’incontro in saletta condominiale, potrai spiegare proprio tu ai condomini quali sono i requisiti necessari per riconoscere correttamente i veri professionisti che si sono candidati per il tuo condominio al ruolo di Amministratore.
Intanto, per la valutazione che stai affrontando è necessario fare un opportuno distinguo tra requisiti professionali, requisiti morali e requisiti organizzativi.
Diciamo che a vantaggio di una prima corretta valutazione sarebbe senza dubbio da preferire la scelta di un amministratore già conosciuto ai più, che magari amministra stabili in cui vivono parenti e/o amici che possono darti con più obbiettività un proprio feedback sul lavoro sinora svolto. Indipendentemente da questo è sempre necessario valutarli attentamente secondo i requisiti che sopra ti anticipavo e rappresentano dei veri e propri strumenti da utilizzare per la scelta consapevole.
Iniziamo con l’affermare che i requisiti professionali assolutamente necessari per lo svolgimento dell’attività di amministratore condominiale sono normati dall’art. 71 bis (Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie) introdotto dalla Riforma del Condominio legge n.220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013, e si suddividono in requisiti di onorabilità e requisiti di professionalità.
Quindi gli amministratori che oggi possono svolgere l’attività sono coloro che ne sono in possesso ovvero:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica annuale di cui al D.M. 140/2014.
Quindi, prima di incontrare il professionista candidato all’amministrazione del condominio questi dovrà fornirti:
l’attestato D.M. 140/2014 che certifica il suo raggiungimento dei 15 crediti formativi annui
un’assicurazione professionale che copre l’attività del suo studio da qualunque eventuale disattenzione, omissione o negligenza a tutela dei condomini amministrati.
(non ancora obbligatoria ma consigliata) la certificazione della professione di amministratore di condominio secondo la norma UNI 10801:2016 che decreta con precisione le conoscenze e le competenze del professionista nello svolgere l’attività condominiale secondo imposti standard di qualità.
Il requisito morale è senza dubbio la parte più tangibile che si percepisce quando ci si relaziona. Due punti a favore sono certamente l’empatia e la disponibilità immediata all’ascolto dimostrata dal candidato per conoscere nel più breve tempo possibile le problematiche sospese del condominio fino a suggerire seduta stante delle proposte che, una volta amministratore, potranno essere attuabili e risolutive nel breve termine.
Il requisito organizzativo è invece fondamentale per comprendere come è strutturato lo studio, come sono distribuiti i ruoli tra i vari collaboratori (contabile, sinistri, operatività, rapporti con i condomini / imprese /assicurazioni / custodi / terzi / banca / uffici comunali, ecc.) e quali regole vengono adottate per permettere ai condomini di interagire con l’amministrazione stessa ovvero quali indirizzi mail/numeri telefonici da utilizzare in caso di chiarimenti, in caso di segnalazioni ed in caso di emergenze (oltre ai riferimenti delle imprese 24h che ricordiamo devono sempre essere esposte nella bacheca condominiale o presenti in sul sito condominiale o una app).
Un organigramma così ordinato può decisamente preferirsi a studi professionali meno attrezzati dove vi è un unico amministratore aiutato da un braccio destro che copre con lui i vari impegni quotidiani e le molteplici richieste di assistenza. E’ giusto dire però che non esiste una vera e propria regola che vale per tutti gli studi. In base all’esperienza, quelli più strutturati nei giorni di apertura interagiscono quasi subito con l’utente (soprattutto al telefono) ed i vari collaboratori si alternano vicendevolmente a seconda che la richiesta sia contabile, tecnica, ecc.. Gli studi meno strutturati in cui è presente il solo professionista ed un collaboratore o al massimo due potrebbero essere meno reattivi alle telefonate ed alle mail ed inserire la segreteria telefonica o l’inoltro di chiamata nei momenti di assenza giornaliera o temporanea o solo perché impegnati in sopralluoghi o in riunioni varie, ecc..
Premesso che la qualità del professionista ed i requisiti ti sono stati ben chiariti, un consiglio che ora posso darti è di capire bene che tipo di condominio siete e cosa richiedete ad un amministratore in termini di versatilità e reattività ovvero, se oltre alla capacità di saper gestire un immobile è tassativo mantenere con lui un rapporto stretto, diretto oppure ritenete che sia sufficiente che la vostra richiesta raggiunga lo studio d’amministrazione e sia gestita ai dipendenti dei vari settori e con la giusta priorità.
Per quanto riguarda il compenso ordinario annuale del nuovo amministratore è congruo se viene proposto con un importo in linea a quanto richiesto del precedente con un eventuale margine che non superi il 10% al netto delle imposte. Fai sempre attenzione che nell’offerta economica da deliberare in assemblea dovranno essere ben specificate anche tutte le voci straordinarie extra compenso. Infatti, se nel corso dell’anno nel rendiconto consuntivo trovassi un importo straordinario di natura amministrativa a tuo carico, sai già che la prima cosa da controllare sarebbe proprio se tale costo era davvero a latere del compenso o non indicato e quindi compreso.
Quindi, ritornando al punto di prima abbiamo visto che esistono diverse tipologie di strutture organizzative, ognuna con i suoi vantaggi e svantaggi e quindi, alla luce di quanto ti ho detto sopra, è fondamentale scegliere con attenzione quella che potrebbe gestire il vostro condominio.
Ti segnalo che l’Associazione ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) nella propria pagina permette anche di verificare se l’amministratore associato è in regola con i requisiti normativi.
Ora, nel caso avessi a che fare con un amministratore che non possiede alcun requisito di cui all’art. 71 bis (Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie) e di un’assicurazione professionale, peggio se l’assemblea condominiale deliberasse erroneamente la sua nomina, devi sapere che questa sarebbe a tutti gli effetti viziata da nullità come affermò peraltro il Tribunale di Padova con sentenza n. 818/2017 pubbl. il 24/03/2017 RG n. 2485/2016 Repert. n. 1636/2017 del 27/03/2017– Nullità della nomina dell’amministratore di condominio se questi non frequenta il corso di aggiornamento professionale. E’ nulla, altresì, qualunque richiesta di eventuale compenso.
Nel caso “l’amministratore senza requisiti” avvenisse ugualmente nominato dall’assemblea, non preoccuparti, nelle prossime guide ti spiegherò cosa sono le impugnazioni delle delibere assembleari, come valutare se sono nulle o annullabili ed infine come comportarti per impedirne legalmente la prosecuzione.