E’ arrivato il momento di fare due conti dato che le esigenze famigliari non consentono più di vivere in quella casa che, nonostante l’affetto ed i ricordi, è diventata troppo piccola. Sui vari siti che offrono una moltitudine di proposte immobiliari potresti aver trovato quella che fa al caso tuo e della tua famiglia. Un paio di visite con le varie agenzie immobiliari ed ecco…..fermi tutti! L’hai trovata! E’ lei e devi assolutamente fermarla!
Certo che la proposta d’acquisto che hai lasciato ieri all’agenzia immobiliare ti ha un po’ spiazzato economicamente infatti, sai già che il prossimo step sarà quello di mettere in vendita la casa dove vivi affidandoti alle tue capacità di venditore o alla professionalità di una buona agenzia immobiliare.
Naturalmente per creare la scheda di vendita del tuo appartamento, l’agente immobiliare comincerà col chiederti tutta una serie di cose da allegare alla tua pratica. Ed ecco il rogito, la piantina catastale, l’APE ossia l’Attestato di Prestazione Energetica che è un documento obbligatorio necessario per vendere o locare un immobile che se non hai devi far redigere da un buon tecnico qualificato e che, con alcuni dati, certificherà le caratteristiche energetiche della tua abitazione specificando con una scala da A4 – il massimo – a G – il minimo – l’indice di prestazione energetica, il regolamento di condominio, l’ultimo rendiconto consuntivo ed il nuovo preventivo dell’anno in corso oltre alle rate di tua spettanza deliberate nell’ultima assemblea condominiale. Questi sono documenti che già possiedi perché ti sono già stati inviati dall’amministratore contestualmente alla ricezione della convocazione e del verbale ma, c’è sempre un “ma”, un documento richiesto dall’agenzia da portare all’atto notarile quando venderai ora potresti non averlo. Quale?
E’ la lettera liberatoria. Secondo l’art. 1130 C.C. (9), l’amministratore deve “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”. Tale documento è un vero e proprio attestato che ti viene richiesto anticipatamente dall’agenzia immobiliare e che, portato avanti al notaio durante il rogito, informa (allo stato dell’emissione) l’acquirente della posizione contabile verso il condominio. La redazione di tale documento è in capo all’amministratore su esplicita richiesta da parte tua che sei il proprietario dell’unità. La richiesta del documento, per essere certi che ti giunga in tempo senza ritardi o peggio comprometta la data del rogito, andrebbe fatta all’amministratore almeno una quindicina di giorni prima dell’atto di compravendita; quest’ultimo, pena la revoca giudiziaria dal suo incarico, non può né rilasciartela in ritardo, né può opporsi alla sua redazione. Ricordati che potrebbe essere prevista una spesa aggiuntiva personale per la redazione della lettera liberatoria solo se, nell’offerta di gestione condominiale approvata nell’assemblea che ha sancito la nomina dell’amministratore, sia presente un dettaglio che specificatamente riporta il costo straordinario per la redazione.
E’ chiaro che un condomino che è in procinto di vendere la sua proprietà, prima di richiedere la lettera liberatoria all’amministratore, si appresti a saldare tutte le spese condominiali in cui compete la sua presenza all’interno dell’alloggio ed eventuali altri insoluti precedenti ancora da versare salvo patti diversi in sede di atto notarile. Nel caso questi passaggi non siano stati fatti per qualsiasi motivo, sappi che l’acquirente ha sempre l’interesse di conoscere la sussistenza di eventuali morosità del venditore nei confronti del condominio dato che in tal caso, ogni debito degli oneri condominiali si riverserebbe ineludibilmente su di lui una volta acquistata la tua casa.
A parte questo punto da non sottovalutare c’è un eventuale ulteriore debito che potrebbe (ti spiego tra poco perché uso il condizionale) non risultare nella lettera liberatoria ossia, come sai, a fine anno di gestione l’amministratore presenta il bilancio che espone l’andamento economico del condominio. Ebbene, è normale che dal rendiconto consuntivo risulti che nel corso dell’anno appena trascorso il condominio abbia totalizzato più spese (es. manutenzioni improvvise ed urgenti che non possono attendere un’assemblea, conferimenti di incarichi legali urgenti e non differibili a fronte di un illecito di terzi verso il condominio, ecc.) rispetto alle entrate che hanno portato le rate incassate ed eventuali indennizzi assicurativi. La maggior quota a debito o a credito che risulta dalla differenza tra spese ed entrate si chiama conguaglio e può diventare negativo se le spese sono state più del preventivato ad inizio anno, positivo se sono state maggiori le entrate.
Il conguaglio quindi rimane fuori dal conteggio della lettera liberatoria perché si esprime successivamente al passaggio di proprietà dell’unità abitativa quindi solitamente, in fase notarile, è bene che il proprietario e l’ex proprietario si accordino per chi dovrà incassare o sborsare dette quote e soprattutto per evitare spiacevoli contenziosi tra le parti che potrebbero sfociare addirittura in sede giudiziaria.
Infatti, nel silenzio di questo accordo che reputo invece fondamentale, devi sapere che l’art.63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.” Naturalmente come “anno” si intende quello di gestione condominiale e non l’anno solare.
Questo vale per le spese ordinarie. Ma mettiamo il caso che vi siano una o più spese straordinarie già deliberate nell’assemblea ed alla data in cui tu eri ancora proprietario. Oggi la ditta non ha ancora iniziato l’opera e francamente ti scoccia dover pagare per una realizzazione che si godrà direttamente il nuovo acquirente. Hai decisamente ragione, ma la legge parla chiaro ed ora ti svelo il motivo.
Beh, devi sapere che questo è uno degli argomenti più dibattuti anche nelle fasi stragiudiziali che spesso impegnano le giornate dei legali con carteggi infiniti pur di veder salvi gli interessi dei propri clienti. Alcuni menzionano che appena prima del rogito, le assemblee non avevano ancora deliberato il piano rateale straordinario per questo a loro dire, dopo la data del rogito, doveva essere il nuovo proprietario ad ottemperare in toto alla spesa.
In realtà la sentenza n. 15547/2017 della Corte di Cassazione specifica che salvo diverso accordo tra le parti l’onere delle spese per i lavori straordinari ricade sul proprietario che era titolare del bene al momento dell’approvazione in assemblea, ossia presente all’adunanza egli ha accettato solidalmente con gli altri condomini convocati la realizzazione dell’opera condominiale. Il fatto che il riparto straordinario sia approvato a posteriori è ininfluente in quanto è solo la conseguenza di una vera e propria accettazione dei lavori che c’è già stata.
Per questo motivo sappiamo che la cessione del diritto di titolarità dell’abitazione o di qualunque altro bene immobile avviene con l’atto notarile ma chi vende deve immediatamente inviare all’amministratore la copia della dichiarazione di avvenuta stipula redatta proprio dal notaio che attesta che il soggetto acquirente in quella data ha acquistato con atto formale il determinato immobile.
Riassumendo abbiamo fatto luce sui documenti necessari per la vendita del tuo immobile e nello specifico mi sono soffermato sull’importanza della lettera liberatoria. E’ anche utile sapere che mentre stai vendendo, l’amministratore in virtù del ruolo di responsabile del trattamento dei dati personali (GDPR 679/2016) non può divulgare a terzi estranei all’ambito condominiale le posizioni contabili personali le cui morosità, attraverso la diffusione del rendiconto consuntivo annuale, possono comunque essere rese note esclusivamente ai condomini aventi diritto all’informazione. Se volessi, in qualità di condomino, puoi sempre delegare formalmente l’agenzia immobiliare a richiedere presso l’amministrazione la lettera liberatoria che inoltrerà direttamente al futuro acquirente. In caso di condotta illecita dell’amministratore, ove questi faccia comunque trapelare in via informale informazioni riservate che possono danneggiare la tua fase contrattuale, può essere richiesta un’azione risarcitoria nei suoi confronti fino ad un eventuale giudizio che potrebbe addirittura stabilire la rimozione dall’incarico, di base non previsto.
Ora che hai tutte le informazioni che cercavi, concludo suggerendoti di richiedere all’amministratore di inserire nella lettera liberatoria anche altre informazioni condominiali accessorie che potrebbero comunque tornare utili all’acquirente ossia l’esistenza di fondi accantonati, le previsioni di lavori straordinari di grande entità, l’esistenza o meno di lavori condominiali in cui si sono usufruiti vari bonus fiscali e quante più informazioni è possibile formalizzare in tale documento.